1号アパートの満室後、クレームは…
とみます(@20tomimasu)です。
入居付けに苦労していた、1号アパート。
ところが、7月に、空室×3室が立て続けに決まり。
こんなことがあるのね。
コロナの影響なのか…?
初の満室化は、異例の経験となり。
一方で、入居して数日が経つが…
1号アパートの簡単な振り返り
去年の12月に、1号アパートを購入。
物件スペックは、
- 1500万円
- 1K×8部屋
- 軽量鉄骨
- 築32年
- 固定資産税評価額 約1200万円
- 空室3室。各空室は原状回復されていない。
- 満室時の家賃収入300万円 (表面利回り20%)
融資条件は、
- 頭金 = 物件価格1500万円×20% = 300万円
- 年数 25年
- 金利3.9%
- 毎月の返済額: 6.3万円
と、
私は、
- 小資本×年齢が30歳と若い
ので、できるだけ、月々キャッシュフローを増やすように、事を進めてきた。
そして、ここ半年間は、
空室の原状回復に精を出し。
というのも、
最低限の原状回復で、業者見積110万円。
さらに、アップグレード(洋室化など)工事をしようとすると、軽く、200万円いきそ?
ってことで、できるだけ、DIYにて。
というか、それが可能な物件を選択し。
(その方が利回りが出やすい。)
あと、家に近い物件ね。
チャリで数分。w
結果、
原状回復+アップグレード工事に、結局、
- 80万円
近く掛かったような。w
現在、精査中なので、まとまったら、レポートなどで共有できたら。
んで、あの手、この手を使い、満室に。
あのドタキャン魔も、入居したみたい。
気になるのが、入居後のクレーム…
築古原状回復後のクレームは…
数年、空室が放置されていた。
内装や水回りを一通り直したけど…
何かと、クレームを心配していた。
- TVが映らない
- 水道管の水漏れ
- 隙間風
- …
などなど。
実際に住んでみないと分からないことも多く。
築古なので、どこに爆弾を抱えているか分からない。
(初めてなので、心配しすぎ?)
しばらく、様子を見ていたが…
特に、苦情は無く。
引き続き、警戒していく。
一方で、すでに入居している方から、クレームが。
既存入居者からのクレーム
管理会社から、OOO号の方から、こんなクレームが↓
- 電気が点かない
と。
んー?
どうも、電球を変えても、点かないようで。
ただ、それが、内側の蛍光灯だけらしく。
…設備的な問題じゃねー。w
一瞬、配線等の不備を疑ったが、外側の蛍光灯が点灯するので、電気が来ているのは、間違いない。
管理会社に、
- その入居者の負担で、電灯を交換してくれ
と、伝え。
すると…
- 1年前に買ったものだから、壊れるはずが無い。
- 電気屋を呼んでくれ
とのこと。
まじか。w
結局、
管理会社が気を利かしてくれ、電気屋に行かせて、説得してくれたそうで。
(メーカー保証が使えそうだけど。)
こういうこともあるのね。
一応、前の管理会社にも連絡して、部屋の電灯は、元々付帯していないことを確認済み。
設備の一部として、貸し出していたら、大家持ちだからね。
その辺は、オーナーチェンジの場合、気をつけたい。
最終的に、納まったみたいで良かったけど、今後は、クレーム対応が課題になりそうな。
管理会社の担当者が変わり、新人になったので、頼りない二人三脚だけど、逐一、問題解決に努めていければ。
おわりに
以上「1号アパートの満室後、クレームは…」でした。
一方で、新規に入居した方からは、
- きれいで、設備もよく、感謝している
と、嬉しき言葉も。
なかなか感慨深いものがありますな。
これからも、どんどん価値を提供していければ。
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