とみます(@20tomimasu)です。

入居付けに苦労していた、1号アパート。

ところが、7月に、空室×3室が立て続けに決まり。

こんなことがあるのね。

コロナの影響なのか…?

初の満室化は、異例の経験となり。

一方で、入居して数日が経つが…

1号アパートの簡単な振り返り

去年の12月に、1号アパートを購入。

物件スペックは、

• 1500万円
• 1K×8部屋
• 軽量鉄骨
• 築32年
• 固定資産税評価額 約1200万円
• 空室3室。各空室は原状回復されていない。
• 満室時の家賃収入300万円 (表面利回り20%)

融資条件は、

• 頭金 = 物件価格1500万円×20% = 300万円
• 年数 25年
• 金利3.9%
• 毎月の返済額: 6.3万円

と、

私は、

• 小資本×年齢が30歳と若い

ので、できるだけ、月々キャッシュフローを増やすように、事を進めてきた。

そして、ここ半年間は、

空室の原状回復に精を出し。

というのも、

最低限の原状回復で、業者見積110万円。

さらに、アップグレード(洋室化など)工事をしようとすると、軽く、200万円いきそ?

ってことで、できるだけ、DIYにて。

というか、それが可能な物件を選択し。

(その方が利回りが出やすい。)

あと、家に近い物件ね。

チャリで数分。w

結果、

原状回復+アップグレード工事に、結局、

• 80万円

近く掛かったような。w

現在、精査中なので、まとまったら、レポートなどで共有できたら。

んで、あの手、この手を使い、満室に。

あのドタキャン魔も、入居したみたい。

気になるのが、入居後のクレーム…

築古原状回復後のクレームは…

数年、空室が放置されていた。

内装や水回りを一通り直したけど…

何かと、クレームを心配していた。

• TVが映らない
• 水道管の水漏れ
• 隙間風
• …

などなど。

実際に住んでみないと分からないことも多く。

築古なので、どこに爆弾を抱えているか分からない。

(初めてなので、心配しすぎ?)

しばらく、様子を見ていたが…

特に、苦情は無く。

引き続き、警戒していく。

一方で、すでに入居している方から、クレームが。

既存入居者からのクレーム

管理会社から、OOO号の方から、こんなクレームが↓

• 電気が点かない

と。

んー?

どうも、電球を変えても、点かないようで。

ただ、それが、内側の蛍光灯だけらしく。

…設備的な問題じゃねー。w

一瞬、配線等の不備を疑ったが、外側の蛍光灯が点灯するので、電気が来ているのは、間違いない。

管理会社に、

• その入居者の負担で、電灯を交換してくれ

と、伝え。

すると…

• 1年前に買ったものだから、壊れるはずが無い。
• 電気屋を呼んでくれ

とのこと。

まじか。w

結局、

管理会社が気を利かしてくれ、電気屋に行かせて、説得してくれたそうで。

(メーカー保証が使えそうだけど。)

こういうこともあるのね。

一応、前の管理会社にも連絡して、部屋の電灯は、元々付帯していないことを確認済み。

設備の一部として、貸し出していたら、大家持ちだからね。

その辺は、オーナーチェンジの場合、気をつけたい。

最終的に、納まったみたいで良かったけど、今後は、クレーム対応が課題になりそうな。

管理会社の担当者が変わり、新人になったので、頼りない二人三脚だけど、逐一、問題解決に努めていければ。

おわりに

以上「1号アパートの満室後、クレームは…」でした。

一方で、新規に入居した方からは、

• きれいで、設備もよく、感謝している

と、嬉しき言葉も。

なかなか感慨深いものがありますな。

これからも、どんどん価値を提供していければ。

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