とみます(@20tomimasu)です。

2号アパートから家賃が入金されました。

口座に金額が表示されると実感が湧きますね。

今月は、空室にエアコンなどの設備を投資をしたので…

大幅にマイナスのキャッシュフロー(CF)です。(泣)

家賃収入とキャッシュフロー

小計 25.6万円

今月の家賃収入は、

• 25.6万円。

今月の経費は多く…

• 借入金返済 -134,383円 (1か月分+α)
• 管理費(5.0%) -12,800円
• 水道料金 -5,710円
• 入居者のエアコンリモコン交換 -2,112円
• 空室のエアコンと給湯器交換 -148,500円
• 空室のクリーニング -16,500円
• 空室のDIY修繕費用 -76,406円

小計 -396,411円 (内、空室に掛けた支出 -241,406円)

家賃収入から経費を引いた、キャッシュフロー

-140,411円

に。

ぬぬー、大幅なマイナスやん。(泣)

これは、一時的な支出が多くなったため↓

• 借入金の返済が1か月分+αの端数を含んでいること
• 空室に対しDIYによる原状回復が終わり、全額の費用を計上したこと

まだ初期投資期間だね。

来月からの本稼働に期待。(空室に対する支出が無くなれば、黒字になるはず‼)

現在の2号アパート借金は↓

• 残債: 1996万円。(借入時:2000万円、先月比 -4万円)
• 残期間: 25年。(借入時: 25年)

↑残債がちょっと減った。借入時は30代ということもあり、キャッシュフローが出るように、期間を長めに設定している。

その分、なかなか残債は減らないものの、借入金が土地値くらいなので、時間の経過と伴に含み益が増加していく算段。

【BAD】空室が埋まらない

購入時より、5戸が稼働しており、家賃が多いものの、1室が空室で。

家賃3.3万円で募集しているが…今月も決まらず。

原状回復後、しばらく経過してから、部屋を見直していると、

• チョウバエ

が大量に発生しており…

洗濯機の排水にトラップが無かったので、(付けれない仕様だったので、)

まずは、チョウバエの駆除が最優先だね。

内見時でマイナスに感じさせないように、施しつつ。

【Bad】プロパンガス業者の変更不可

前オーナーとプロパンガス業者との設備貸与契約が結ばれており、

変更しようとすると、違約金が30万円以上が掛かることが分かり。

結局、現行の業者にそのまま継続することにした。

残り7年ほどなので、また時間が経過したら、変更を検討していければ。

(今の業者は対応が悪い。)

すでに、入居されている部屋に対し、エアコンなどの交換を実施しているので、

当面は設備費用が掛からないことに期待しつつ。

おわりに

以上「23年10月/ 2号アパートの家賃収入「CF-14.0万円」」でした。

毎月に出入りするお金(キャッシュフロー)を把握するために、詳細にログを残しています。

これから大家になる方は、参考にしてみてください。

2号アパートは、今年に購入したので、何かと支出が多く。

来年からの大幅な黒字化、キャッシュマシーン化に期待しつつ。

それでは、また。