とみます(@20tomimasu)です。

利回り約15%の築古アパートが売りに出ました。

満室で土地面積が広いだと?!

久しぶりに資料を取り寄せて、内容を確認していきます。

この物件は買いなのか。

3500万円の築古アパート

業者のLINE通知から。

• 満室
• 利回り約15%
• 土地面積が広い
• 駅近い
• 築もう直ぐ40年

この時点で、問い合わせ確定。

売り切れになりそうなので、直ぐに資料を取り寄せる。

残る課題は、路線価評価額。

これが高ければ、全力でエントリーするのだが。

路線価評価額が低い…

全国地価マップを開いて、

資料に記載された住所の相続税路線価を調べる。

駅からは近いんだけど、傾斜がある地域か…

ぬ! 路線価が低い。

土地値と路線価を掛け合わせた参考評価額が、1000万ちょい。

物件価格に対し、ざっくり三分の一。

うーん、これは見送りかな。

利回りが高くキャッシュフローは多く出るけど、銀行からの評価額が低い。

頭金が必要になるのと、バランスシートが悪化するのよね。

路線価評価額が3000万円くらい出るようだったら、全力で買いなんだけど。

そういったお宝物件は、滅多に見なくなったもので。

お宝物件が出るまで全力待機

物件価格の高騰のせいか、

キャッシュフローが出て、路線価の高い物件数を目にする機会が減り。

こういう時は、焦らず待機かな。

チャンスが来た時に、全力で行動を起こせるように、全力で待機しておく。

具体的に、

• 資料を取り寄せた直後に、金融機関の担当者に打診できる状態にしておく
• いくらまで現金を出せるかを把握しておく
• 頭金の数百万円を動かせるようにしておく

そんなとこかな。

初心者にとっては、1項目が難しいかも。

といっても、やることは簡単で、

めぼしい物件を見つけたら、金融機関に連絡して、

物件と自分の属性から、いくらまで融資が可能かを把握しておくだけ。

ただし、打診数が多いと、

心証が悪くなるので、その辺は注意しよう。

良い物件に出会えますように。

おわりに

以上「3500万円の築古満室アパート、この物件は買いなのか」でした。

残念ながら、今回も見送り物件となりました。

今期の3号アパート取得は、なかなか苦戦しそうな予感。

気長に探索していければ。

それでは、また。