24年09月/ 1号アパートの家賃収入「CF+21.4万円」
とみます(@20tomimasu)です。
千葉の築古1号アパートの賃貸状況について。
この収益物件を購入してから、4年が経過しました。
今月は退去が発生したものの、遺品整理で待機状態でした…
家賃収入とキャッシュフロー
| 賃料 (円) | |
| 101 | 34,000 |
| 102 | 33,000 |
| 103 | 33,000 |
| 105 | 35,000 (次回退去) |
| 201 | 60,000 (滞納分を回収) |
| 202 | 30,000 |
| 203 | 33,000 |
| 205 | 31,000 (家賃+1000 UP) |
| その他 | 先月の家賃誤差分 2000 |
小計 29.2万円
今月の家賃収入は、
小計 29.2万円
色々と説明するネタが多く。(笑
滞納回収に、退去からの遺品整理に、管理会社の精算ミスに…
詳しくは後述していこう。
一方で、今月の経費は、
- 借入金返済 62,680円
- 管理費(5.0%) 13,000円
- 振込手数料 660円
- 共用電気 1,159円
小計 77,499円。
家賃収入から経費を引いたキャッシュフローは、
- +214,501円
いつもより多いのは、
先月分の滞納分を回収できたからだね。
大体、支出が無ければ、月18万円といったところ。
会社員じゃなくなる私にとって、収益柱として強い味方の1つだ。
現在の1号アパートの借金は↓
- 残債: 1050万円。(借入時:1200万円、先月比-3万円)
- 残期間: 22年。(借入時: 25年)
借入時は30歳ということもあり、キャッシュフローが出るように、期間を長めに設定した。
なかなか残債は減らないものの、すでに残債が土地値を下回っているため、時間の経過に伴い含み益も増えていく算段だ。
【Good & Bad】管理会社に任せきりにしないこと
管理会社が先月の家賃滞納分を回収してくれた。
頻発する部屋で、慣れていることもあり? 、特に管理会社とのやり取りは無く。
(2ヵ月支払わなかったら、家賃保証サービスを稼働させるくらいの気持ちでいる。)
一方で、先月、家賃上げをしたものの、その金額が反映されておらず。
こちらで指摘することで、今月分に差分が支払われ。
あやうく、見逃すところだった。
更新日や家賃上げの時は、要注意だね。
管理会社のヒューマンエラーは多いので、
数字のチェックを忘れるな。
【BAD】退去が発生
9月に病死による退去が発生。
現在、遺品整理による残置物を撤去しており。(主に管理会社が)。
残置物が無くなれば、原状回復工事だね。
すでに、水回りの業者を手配しており、内装はDIYを予定している。
振り返ってみると、
このアパートで一番長期入居していた生活保護だったであろう。
購入前から入居されていた方なので、
入居時期を知らないが、おそらく、10年近そうだ。
実体験だが、1Kの生活保護は、長く住まれることが多く、
経営としては、安定した収入となるような。
が、
退去した時の反動が大きいね。
相続廃棄により、
原状回復は、大家が負担することが多く。
部屋を軽く見たが、ざっと、
業者にフル発注したら、80万円は掛かるだろうね…
(ざっくり、家賃2年分に相当する。)
まあ、DIYを入れることで、
半分くらいに納まりそうかな?
入居までの空室期間もあるので、なかなか負荷は大きいものの、
やるべきことをやって満室を目指していこう。
おわりに
以上「24年09月/ 1号アパートの家賃収入「CF+21.4万円」」でした。
絶好調なキャッシュフローは、今月まで!
来月からは、原状回復で支出が多くなるぞ～
身構えて臨んでいければ。
それでは、また。
