近所の平成2000万アパート、この物件は買いなのか
とみます(@20tomimasu)です。
2号アパート直ぐの近所に、築平成のアパートが売りに出ました。
土地面積200m2を超える!
お、これは有りかもしれない。
直ぐに電卓を叩きます。
2号アパート近所に売り出しアパート!
大手ポータルサイトの新着物件より。
- 約2000万円
- 利回り約9%
- 土地面積が200m2以上
- 築平成(約25年)
お、手頃な価格!
利回りが低いのが気になるが、土地値があれば魅力的だ。
立地は、2号アパートに近く、
面している道路は市道で、お店が多く並ぶ地域だ。
早速、路線価評価額を調べていこう。
路線価評価額が6割で及第点
全国地価マップを開いて、
住所の相続税路線価を調べる。
5.4万円。
これに土地面積を掛けると…
ざっと、1200万円くらい。(物件価格に対し6割。)
んー、思ったよりも伸びないか。
まあ、この物件価格にしては、マシかな。
この価格帯の資産価値の高い物件は、直ぐに売れていくので。
キャッシュフローをざっと見積る↓
キャッシュフロー見込みは
- 物件価格 2000万円
- 融資金額 1200万円 (手出し800万円)
- 貸出金利 3.9%
- 貸出期間 30年
この場合で、毎月の返済額は5.7万円。
一方、家賃収入は、約15万円なので、
粗キャッシュフローは、約9万円だね。
んー、ちと少ない!
自分の目安だが、月12~13万円は欲しい。
しかも、手出し800万円と貸出期間30年と、
甘く見積もっているので、収支的にかなり厳しいか。
利回り9%だとキツイね。
やはり、利回り12%が目安で。
もし、利回り12%とした場合、物件価格は1500万円なので、
価格交渉は2割以上必要となる。
これは、売主が納得いかないだろうね。w
まあ、しばらく時間を置いて、売れ残っているようであれば、交渉していければ。
おわりに
以上「近所の平成2000万アパート、この物件は買いなのか」でした。
近所、立地、土地面積に魅力を感じましたが、収益性が課題でしたね。
交渉の余地もありますが、この価格で売り出しているところを鑑みると、良くて1割減か思います。
値下げの動向を見つつも、次の物件チャンスに備えていければ。
それでは、また。
