とみます(@20tomimasu)です。

2号アパート直ぐの近所に、築平成のアパートが売りに出ました。

土地面積200m2を超える!

お、これは有りかもしれない。

直ぐに電卓を叩きます。

2号アパート近所に売り出しアパート!

大手ポータルサイトの新着物件より。

• 約2000万円
• 利回り約9%
• 土地面積が200m2以上
• 築平成(約25年)

お、手頃な価格!

利回りが低いのが気になるが、土地値があれば魅力的だ。

立地は、2号アパートに近く、

面している道路は市道で、お店が多く並ぶ地域だ。

早速、路線価評価額を調べていこう。

路線価評価額が6割で及第点

全国地価マップを開いて、

住所の相続税路線価を調べる。

5.4万円。

これに土地面積を掛けると…

ざっと、1200万円くらい。(物件価格に対し6割。)

んー、思ったよりも伸びないか。

まあ、この物件価格にしては、マシかな。

この価格帯の資産価値の高い物件は、直ぐに売れていくので。

キャッシュフローをざっと見積る↓

キャッシュフロー見込みは

• 物件価格 2000万円
• 融資金額 1200万円 (手出し800万円)
• 貸出金利 3.9%
• 貸出期間 30年

この場合で、毎月の返済額は5.7万円。

一方、家賃収入は、約15万円なので、

粗キャッシュフローは、約9万円だね。

んー、ちと少ない!

自分の目安だが、月12~13万円は欲しい。

しかも、手出し800万円と貸出期間30年と、

甘く見積もっているので、収支的にかなり厳しいか。

利回り9%だとキツイね。

やはり、利回り12%が目安で。

もし、利回り12%とした場合、物件価格は1500万円なので、

価格交渉は2割以上必要となる。

これは、売主が納得いかないだろうね。w

まあ、しばらく時間を置いて、売れ残っているようであれば、交渉していければ。

おわりに

以上「近所の平成2000万アパート、この物件は買いなのか」でした。

近所、立地、土地面積に魅力を感じましたが、収益性が課題でしたね。

交渉の余地もありますが、この価格で売り出しているところを鑑みると、良くて1割減か思います。

値下げの動向を見つつも、次の物件チャンスに備えていければ。

それでは、また。