とみます(@20tomimasu)です。
区分1室を保有してから、早3年。
どうも価格が上昇しているようで。
今、売るかどうかの判断をしていきます。
適正価格かどうかの判断をすべく…
色々と悩んでます。
つらつらと、まとめておきます。
区分マンション価格は上昇している
引用…国土交通省の不動産価格指数 (平成31年2月・第4四半期分)
2010年を100にした場合の不動産価格指数。
(年間約30万件の取引価格情報を基に作られているそうで、参考になると判断した。)
全国平均を上図で示しているが、
地域別で見ると、(区分マンション)
- 北海道 182
- 東北 185
- 関東 142 ←
- 北陸 160
- 中部 152
- 近畿 154
- 中国 156
- 四国 182
- 九州＋沖縄 186
ってな感じ。
驚くべきことに、
関東が牽引しているわけでは無い?
むしろ、低い。
まじか。
あと、このデータだと、
- 2088年後からで、横軸の期間が短かった
ので、もう少し長いやつを↓
私が生まれた、
- 平成元年
をピークに、大暴落。
(まるで、暗号資産だな、おい。)
その後、底値をつき、反発?
と、いうような状況。
こうやって見ると、最近の価格変動は、微動?
まあ、大きな流れ、マクロ(巨視)的な視点では、こんな感じ。
次いで、リアルに保有している物件価格について。
横浜市中区の投資区分マンション
ざっと、これまでの経歴を。
- 2015年、社会人2年目、1年目の年収300万円代で、チャレンジしたが、属性の低さで、断念。
- 2016年、社会人3年目、2年目の年収400万円代で、再チャレンジ。銀行の審査が通ることを確認。
- 同年、6月、横浜市の中区の区分マンションを購入。(1区分目)
- 2017年、2月、別の横浜市の別の区分マンションを購入。(2区分目)
横浜市を選んだ理由は、
- 東京だと、需要はあるが、利回りが低く、キャッシュフローがトントンなため。
- 一方、神奈川まで行くと、需要そこそこ、利回りが＋1%ほど高く、キャッシュフローが月1万円ほど、利益になるから。
1区分目においては、
これまで、空室もなく、むしろ、家賃の値上げに成功。
さらに、家賃の更新料で、ボーナスが出ている状況。
…逆に、不安だ。
そこで、東京オリンピックを前に?、
マイホームの住宅ローンの借り入れで、残債が多くなるので、今一度、見直しを。
今売ると表面+100万円!?
千葉の戸建てを探しつつ、
地元の不動産業者に、私が保有している物件について、相談してみた。
- 1業者目…区分は詳しくない
- 2業者目…残債多過ぎじゃない?
- 3業者目…あーやられましたね、損切りしてでも、売りましょー
- 4業者目…マイホームの住宅ローンが通るかを、確認してみるわー。(投資用は詳しくない?)
- 5業者目…千葉の圏内しか、わからんわー。
と、まともな回答が返ってこない。
そうか。それもそのはず。
ここ、千葉だから。
神奈川(アクアラインで繋がっている)と言えど、不動産業者は、神奈川、さらに、投資用の区分に詳しくない。
(不動産業者も十人十色。得手不得手を見極めよう。)
むしろ、安く、買い取ろうとしている業者もいるので、気を付けよう。 (3業者目)
ならば、現地、神奈川へ…?
と、その前に、買った業者に聞いてみた。
今、売ると、おいくら?
- 20◇◇万円で買い取れますよー。
(*具体的な数字は、成約してから、レポート等で共有できればと思います。)
ぬ?
まじか、
買ったときより…
…
上がってるー!!
もう少し、交渉していると、
- 21◇◇万円
で、買い取り可能らしい。
表面で+100万超え。
ただ、これから、
- 譲渡税
- 登記費用 (購入時より住所が変わっている)
- 印紙
- 抵当権の抹消費
- 購入時の手数料
- 購入時の物件所得税
などを差し引く。
ほとんど、実質、ゼロやね。
残債の減っている分が、手元に残るくらい。
中古マンションの売却戦略
通常の買取価格は、相場よりも、10～20%低い。
(ただし、仲介手数料がかからないメリットもある。この売却価格だと、約80万円くらい。)
さらに、今売ると、
- 譲渡税が、40％(5年以下のため)
が、支出に。
だからといって、
あと、2年持つかどうか…
(5年経過で、税金は20％に。)
オリンピックも終わるし…
今、とても、悩んでいる。
ということで、初心に帰り、供給と需要で考えることに。
保有している物件は、みなとみらいに、とても近い。
ならば、命運は、みなとみらい?
みなとみらいの都市開発
ざっと、みなとみらいの開発状況を調べてみた。
何よりも、魅力的なのは、企業を誘致していること。
この前、資生堂の研究設備＋店舗型販売施設もリリースされたよねぇ。
＞＞新研究開発拠点「資生堂グローバルイノベーションセンター」本格稼働
よくよく調べてみると、
税の軽減、むしろ、補助金まで…
とても、都市開発に積極的。
ざっと、
現在の建設物↓
- 6-1街区…横浜ハンマーヘッド・新港ふ頭客船ターミナル・インターコンチネンタルホテル
- 61街区…横浜アンパンマンこどもミュージアム
- 58街区…横濱ゲートタワープロジェクト
- 56-1街区…（仮称）京急グループ本社ビル
- 54街区…横浜グランゲート
- 47街区…村田製作所みなとみらいイノベーションセンター
- 47街区…(仮称)ＭＭ21地区 47街区開発計画
- 43街区…神奈川大学みなとみらいキャンパス
- 38街区…ぴあアリーナMM
- 38街区…(仮称)首都高速道路(株)神奈川局開発計画
- 37街区…(仮称)みなとみらい２１中央地区37街区開発計画
- 20街区…みなとみらい２１中央地区20街区MICE施設整備事業（ホテル施設）
- 20街区…みなとみらい２１中央地区20街区MICE施設整備事業 (MICE施設)
次いで、計画中↓
- 60・61街区…Kアリーナプロジェクト
- 55-1街区…（仮称）ＬＧグローバルＲ＆Ｄセンター
- 44街区…（仮称）みなとみらい４４街区計画
うひゃー。
大手企業に、大学まで。
これが、バブルってやつ?
(オリンピックの追い風か。)
働く人や学生が増えれば、自ずと、ワンルームマンションの需要は、上がりそう。
さらに、今も、公募している↓
引用…みなとみらい開発事業公募
数年は、しばらく大丈夫そうな?
単身世帯の増加
追い風になりそうなのが、
- 国内の単身世帯の増加。
2025～30年までは、絶対数が増加する見通し。
確かに、職場でも、単身の人が多い。
うーん、
横浜市の最寄駅から徒歩1分。
それなりに需要はありそうな。
念のため、今、売りに出ている、似たような物件を調べてみる。
横浜市中区の区分マンション売却価格
ざっと、
保有物件と同じような
- 築年数
- 駅近
- 面積
- …
で、検索する。
今回、
- 不動産ジャパン
- 楽待
を使用。
売りに出ている金額は…
- 21◇◇万円＋仲介手数料＋α?
くらい。
さすが、業者。
市況を見て、適正な価格帯を、提案してくるのね。
念のため、売りに出ている物件の状況
- 成約した?
- 問合せ数は?
- 実際の成約価格は? (表示価格よりも値下げがあれば、買取でもよさそうな。)
を電話してみて、妥当な値なら、売ってしまおうか?
以下、まとめ。
売るかどうか
売った場合のメリット
- 残債が減る (3600万円→1700万円)。→次の選択肢が増える。
- 現金が増える。
- 金利上昇リスクや空室リスクの軽減。
- 物件の下落リスクの軽減。
売らなかった場合のメリット
- みなとみらいの開発で、価格上昇の可能性がある。
- 時間が経てば経つほど、残債が減る。
- 譲渡税が減る。(40%→20%)
売った場合、当方の不動産状況↓
- 1区分目→売却
- 2区分目→現状維持(保有したまま)。残債1700万円弱。
- マイホーム戸建て → 8月に決済(借入)予定。新規に、1000万円弱。
以上を踏まえ…
売ろうか。
おわりに
以上「横浜区分のワンルームマンション投資、売却出口戦略の見直し」でした。
市場の声(売りに出ている物件の売れ行き)を、確かめてから、
- 業者による買い取り
or
- 仲介での売却
かを、判断していければと思います。
読者にも、幸あれ～
LINE@登録の方もよろしくお願いします。
主に、ブログ更新のお知らせです。
たまに、キャンペーンなども(*´▽｀*)。
おかげさまで「1029名」を超えました。
いつもありがとうございます。
これからもガンガン発信していきますので、どうぞよろしくお願いします。
うざかったらブロックしてください。
それでは、また。
renosy sell というサイトで簡単査定できるみたいなんですけど、試されてみました？