とみます(@20tomimasu)です。

金消と決済の日程が決まり、いよいよ、2棟目アパート購入完遂まで間近。

今できることは…

内装リフォームに向けた採寸。

初回に内見した時よりも、具体的にリフォーム箇所を特定し、資材や設備を準備しておきます。

内装リフォームが必要なアパート物件を割安で買う戦略

1棟目を購入した当時、年収400万円台の私。

属性でいうと、

• 地方のボロ戸建の現金買い (手間が掛かるものの、属性が低くてもできる)

に近く。

ちなみに、対極にあるのは、

• 都内のRCマンションの融資付けの買い (手間が掛からないものの、属性が高くないとできない。)

で、それに全く届かない。

居住用の戸建てを経験して、手間に対する収益性の低さから、

• 地方の築古アパートの融資付けの買い (手間を掛けるかどうかを選択できて、属性がそこそこでもできる。)

に落ち着いている。

また、夫婦でDIYリフォーム術を身に着けてきたこともあり、

• 内装リフォームが必要なアパート物件を割安で買って、キャッシュフロー特化型の戦略

を取っている。

(ただ、2号アパートは、空室が少なく、購入時の手間は軽微で済みそうだ。)

こんな感じに、自分に合った物件の活用ができるのが、不動産投資の嬉しみ。

リフォーム箇所の特定と採寸

仲介業者に連絡し、

立ち合いのもと、リフォーム箇所の採寸を。

と、同時に、必要な内装材や設備を確認していく。

まずは、お金が掛かりやすい、水回りから。

↑ユニットバス。

めちゃくちゃキレイ。そのまま使える。

蓋がおいてあったが、使用感があるので、蓋は捨てる。

↑トイレ。

• 床がクッションフロア
• 壁は壁紙クロス

汚れているので、変えようか。

背面を、アクセントクロスにして、見栄えをUPさせる予定。

設備の候補としては、

• ウォシュレット付便座の取付
• トイレットペーパーホルダー交換

ただ、管理会社に相談すると、

• 生活保護者

を対象とした物件なので、そこまで設備に力を入れなくても良いかも。悩み中。

↑トイレのドア。

• ハンドル交換 →ちゃんとしたハンドルなので、交換はしなくても良いかな。
• ドアの表層にリアテック→不要‼ キレイなドアで嬉しい。
• スイッチのコンセントカバー→交換する

↑キッチン。

• ビルトインIHヒーター→交換。
• 収納棚の表面にリアテック
• 混合栓→交換するか悩み中。

↑キッチン収納の中身。

• 包丁差しは交換

↑今回の物件は、ワンルーム。

• 床はフロアリング。→黒カビ? で汚れているので、クッションフロアを上張りするか悩み中。クリーニングで落ちないのかな?
• 壁はアクセントクロス→リフォーム不要‼嬉しい。
• エアコンは交換予定
• 外の給湯器も交換予定

ってな感じ。

1号アパートほど酷くはないものの、もう少し付加価値を高めれる余地はありそうね。

おわりに

以上「2棟目アパート空室のリフォーム箇所の特定と採寸」でした。

入居付けの反響を聞くと、問い合わせはあるそうで。

全く無いとガッツリコースになるのだが…今回は、力の入れ具合が難しいところ。

加減を見極めつつ。

それでは、また。