とみます(@20tomimasu)です。

高利回り大好き!

なんだけど、それなりに手間が掛かるよって話。

これまでの不動産投資歴を振り返りつつ、

初心者向けの内容です。

利回りが高いと手間が掛かる

↑投資マンション、1号アパート、2号アパートを感覚でプロットしてみた。

20代のときに購入した区分マンションは、手間が掛からないものの、利回りが低い。(4~5%)

キャッシュフローの少なさに嫌気が差し、そこから、築古の一棟アパートを買うことになる。

1号アパートは、8部屋中3部屋の空室があり、原状回復の手間が多大に掛かった。

退去も数回あって、落ち着くのに2年くらい掛かったね。その分、表面利回りは20%とめちゃくちゃ高い。

去年に購入した、2号アパートは、6部屋中1部屋の空室があり、原状回復の手間はさほど掛からず。

数カ月で入居も決まり、1号アパートと比べて、手間の掛からない子だ。その分、表面利回りは14%と1号アパートと比べると低い。(市況的には高利回りだとは思うが。)

結局、

• 手間を掛けて、高利回りを取りに行くのか、
• 手間を避けて、低利回りを取りに行くのか、

そのバランスをみて、自分に合った不動産を選ぶことになる。

体力がある内に苦労をしとけ

結果論だが、

30歳前後の時に、手間の掛かる1号アパートに取り組んで良かった。

今考えると、

あれだけ手間の掛かる1号アパートは、もうやりたくない。w

なんでこう感じるのかを深堀りしていくと、

やはり体力が落ちたのかなって。

30代になってから、続けてきたバスケをやらなくなったのもあるけど、

30代半ばに、ガクッと体力が落ちたなぁと。

通勤時の自転車の漕ぎが遅くなったのか、周りのチャリ通に抜かれていくし。

風の強い最近は、前に進まねぇ。。

ってなわけで、

• 体力が落ちる→行動に億劫になる→体力が…

という悪循環に陥っている。

なので、体力がある内に、苦労物件を経験しておくことをオススメする。

その時に得たノウハウは、一生ものだぜ。

最近の売りアパ、利回り8%前後が多い…

一方で、最近の売りに出てくる築古アパートの利回りが低い…

築年数20～30年の満室稼働で、8%前後が多い印象で。

うーん、

手間は掛からなそうだけど、家賃収入が少なすぎよね。

うま味が無いんよなぁ。

個人的に狙うは、

• 手間が掛からなそうな、表面利回り13%前後。

まあ、こんな物件はなかなか出てこないが。w

出たとしても、それなりの事情があり…的な。

これくらいの利回りは、

ちょっと前までは、ポータルサイトに頻繁に出てきたけど、

今では、稀にしか見なくなったんだわ。

少ないチャンスにエントリーできるように

瞬時の判断と問い合わせを、心掛けていこうー

おわりに

以上「利回りが高いと手間が掛かるよ!って話」でした。

キャッシュフロー主義なので、地方築古アパートに辿り着き、

その中でも高利回りを攻めてきました。

今思うとなかなかいい買い物でしたね。

皆様にも素敵な物件とご縁がありますように!

それでは、また。