とみます(@20tomimasu)です。
COZUCHIから新しいファンド情報が公開されました。
湯島駅直結ビルのキャピタルゲイン案件です。
早速、内容を確認していきます。
湯島 事業用地ファンド概要
- 募集開始 8/6 19:00
- 募集金額 11億円 (優先枠11億円=計22億円)
- 運用期間 18か月
- 想定利回 年利6%
COZUCHIにとっては、
前のファンドの代々木公園に次ぐ、大型案件で。
立地は、相変わらず良く↓
- 東京メトロ千代田線 湯島駅 5番出口の直結ビル
引用…COZUCHI
湯島の土地とは
行ったことは無いけど、有名なところは、
- 湯島天満宮
学問の神様で、受験シーズンは、とても賑わうようで。
交通の便がよく、徒歩圏内に5駅以上が存在するものの、駅周辺は、あまり再開発が進んでおらず。
湯島天満宮周辺は、静かな住宅街。大通り沿いになってようやく、店舗やオフィス、一部に飲み屋と、都心を感じるそうで。
まあ、何よりも、今回の目玉は、
- 駅直結
よね。
Googleで検索してみると↓
引用…Google map
おほ、5番出口。直ぐにローソン。
外に出なくても、ビル内に行けるとか、すごいね。
なんで、こんな一等地をゲットできたのだろうか。
駅直結を仕入れた理由
駅直結は、電鉄会社が抑えていることが多く、なかなか一般に情報が出回らない。
湯島は超都心ではないものの、23区内の駅なので、人気度は高い。
その中で、良物件を仕入れることができた理由は…
どうやら、COZUCHIの共同事業者の緻密な交渉が功を奏したそうで。
んー、これ以上の情報は、開示されていないっぽく。
共同事業者の情報が薄いので、少し怪しく感じちゃうね。w
共同事業の各役割
引用…COZUCHI
- COZUCHI(TRIAD社)が、物件を保有し、売却先の選定を行う。保有および売却時のコストを負担する。
- 共同事業者が、権利交渉を行い、交渉に掛かるコストを負担する。
と書かれており。
以前に、TRIAD社と共同事業を行った実績があり、これまでの信頼関係があってとのことだそうで。
本プロジェクトから得られる利益の分配は、TRIAD社と共同事業者間で折半する契約となっており、各社のリスクリターンは平等なのかな。
これから、入居しているテナントに対して、交渉を行っていくそう。
出口シナリオ
① 開発用地として売却 (Best シナリオ)
共同事業者が、今回の物件に入居するテナントへの権利交渉を行い、開発用地として売却できた場合。
ただし、交渉するテナント先は、10社いるそうで、全ての交渉が上手く行った場合だね。
もし、上手く行けば、
駅直結のため、大手デベロッパーからの人気が高く、高値で売却できるかも。
そうなると、キャピタルゲインが想定利回を超えて来るだろう。
② 共同事業者による買取 (Good シナリオ)
今回の共同事業契約は、18ヶ月。
権利交渉が完了していない状態で期限を迎えた場合は、既に定めている金額で共同事業者が買い取るオプションが決行される。
→この時、投資家への配当利回りが6%。
冒頭で述べた利回りは、このGoodシナリオを想定した場合だね。
すでに、契約書に書かれているオプション内容なので、これは堅いと見ていいかな。
共同事業者の立場からすると、権利交渉にかかるコストを先に負担しているので、途中でプロジェクトから降りる可能性は低そう。
また、TRIAD社の判断で、共同事業契約の期間延長も可能とのこと。
事業利益が最大化できる可能性がある場合は、期間を一定伸ばすことにより、利益獲得を目指す。
その場合は本ファンドをクローズ後、フェーズ2としてファンドを再組成する予定で、
このフェーズ2へ移行する場合は、TRIAD社が当該見込評価額にて買い取るとのこと。
まあ、堅い6%を狙いつつ、運良ければ上振れを狙うといったところだね。
③ キャピタルゲインが出ない場合 (Badシナリオ)
投資家への配当は、キャピタルゲイン実績に応じて、変動する。
そのため、運用開始時に想定された価格よりも低くなった時、あるいは、全く生じない場合は、
インカムゲイン(家賃収入)の0.1%のみの配当になることも。
不動産の市況が突然悪化して…
みたいなパターンだね。
リーマンショック級の経済崩壊や、都心大地震などのリスクは拭えないので、予め。
もっと、最悪の場合としては、COZUCHIが破綻したら、元手の回収は難しいだろうね。
資金を入れるリスクがあった上でのリターンだね。
リスクリワードを鑑みつつ。
おわりに
以上「【利回り6%】湯島駅直結の事業用地ファンド」でした。
18か月間と期間が長めなので、どれくらいの資金を入れるかは、悩みどころで。
ただ、年利6%のシナリオでも、株式の配当利回りなどに比べると、良好なのかな。
あわよくば、配当の上振れに期待しちゃいますね。w
自分のできる範囲で、エントリーしていければ。
初めての人は、1万円投資で、様子を見るのもあり。
＞＞COZUCHI
それでは、また。