とみます(@20tomimasu)です。

千葉の築古1号アパートの賃貸状況について。

この収益物件を購入してから、来月で4年です。

おかげさまで、満室を継続できており。

手元に残る収益を確認していきます。

家賃収入とキャッシュフロー

小計 25.8万円

今月の家賃収入は、

• 25.8万円。

家賃収入に経費を引くことの

• 借入金返済 -62,680円
• 管理費(5.0%) -12,900円
• 振込手数料 -660円
• 共用電気 -1,018円 (先月比+119円)

計 +180,742円。

今月も18万円が手残りに。

ただし、先日、トイレ修繕が発生したので、来月の家賃収入から差し引かれるので、覚悟しておこう…

現在の1号アパート借金は↓

• 残債: 1079万円。(借入時:1200万円、先月比-3万円)
• 残期間: 22年。(借入時: 25年)

↑借入時は30歳ということもあり、キャッシュフローが出るように、期間を長めに設定した。

その分、なかなか残債は減らないものの、すでに残債が土地値を下回っているため、含み益が時間と伴に増加する。

【Good】退去なく満室を維持!!

今月も退去なく。

満室が続くと、手間が掛からなくて嬉しく。

最初の2年は、

リフォームや入居付け、身寄りのない自然死などの対応で、とても苦労したものの。

早いもので、もう4年が経つのか…

今の家賃収入は300万円。

仮に、売却するとしたら、

• 堅く見積もって、利回り15%として物件価格2000万円で、残債を差し引いて+900万円くらいの現金を作れそう。
• もう少しチャレンジして、利回り12%としても物件価格2500万円で、残債を差し引いて+1400万円くらいの現金を作れそうだね。

まあ、短期譲渡所得を避けるために、あと1~2年の保有は確実だけど。

その後は、売っても良いし、持ち続けても良い。

選択肢のある運用は、精神的にも助かるね。

ただし、突発的な修繕費の発生が、辛いけど↓

【Bad】尿石原因でトイレ詰まり

前回、トイレ詰まりが発生して、便器を一新したにもかかわらず、同じ部屋のトイレ詰まりが発生した。

＞＞絶好調の1号アパートにトイレ詰まりが発生…原因と修繕費は

業者に調査してもらうと、

排水管の尿石が原因とのことで。

当時の原状回復に苦労したのも懐かしく。

まさか、4年後に、再び困ることになるとは💦

初めての尿石とあって、認識が甘かったことを反省しつつも、

そこで、配管を変えるという、アイデアは到底浮かばなかったので、この出費は仕方ないかな。

次に、尿石を見る機会があったら、嫌でも配管交換が頭によぎると思うので、その時に最適な判断をしていこう。

若い時の経験積みを大切に。

おわりに

以上「23年11月/ 1号アパートの家賃収入「CF+18.0万円」」でした。

2号アパートのCF13万円を合わせると、月30万円のキャッシュフローに。

利回りが高い地方築古アパートならではの運用方法ですね。その分、手間が掛かるけど。

当面は、現金を増やしておき、修繕費や3棟目の購入資金を確保していければ。

それでは、また。