とみます(@20tomimasu)です。

地方築古アパート(1号)を購入してから、早2年。

当時、キャッシュフローを増大させるために、区分所有を卒業し、初めてのアパート賃貸業を開始した。

あれから、2年が経過するわけだが…

色々とありましたね。w

今日は、経営的な観点から、メモしておきます。

1号アパートのスペック

2年分の過去記事を振り返ってみよう。

＞＞1号アパートのこれまで

賃貸向けのDIYネタも多く、全部で200記事くらい。w

さすがに、これから探せ! という訳にはいかないので、簡単にスペックを振り返りながら。

• 売出価格 2000万円
• 購入価格 1500万円 (価格交渉した結果。)
• 借入金額 1200万円 (未開拓のノンバンク融資の初打診)
• 路線価 1100万円くらい。
• 購入時の築年数 築32年
• 部屋 1K×8部屋。似たようなスペックを持つ物件の家賃相場は、3万円くらい。
• 空室は3部屋。状態がかなり悪い部屋も。→自宅用に購入した築古戸建で培ったDIY力で何とかなるだろう。
• 管理会社との関係は悪い。→地元で初めての不動産管理会社の開拓。

今だと考えられないくらいに、割安に購入できており。

それだけ、色々と難ありの物件だったものの。

今、総合的に見て、点数を付けるとすれば、

• 90点くらい

の判断だったかと。

この物件をきっかけに、

• 地元の業者との関係性なども構築できたこと
• 入居付けに必要なこと

などの、プライスレスな+αも含めて。

売上は最大で300万円くらい

2019年末に購入したので、ちょうど2年が経過した。

• 売上= 家賃収入

なのだが、

ざっと、

• 2019年 230万円
• 2020年 280万円

となり。

• 1年目は、空室3部屋の入居に時間がかかった、
• 2年目は、退去2室が発生した

こともあり、なかなか順風満帆とは行かず。

仮に、満室が1年続けば、

• 最大売上=300万円ほど

かと。

入居率の推移は、良好!

↑入居率の推移。

• 2019年は、参考までに、購入時の入居率を示している。
• 2020年、空室3部屋が半年ほど続いたため、入居率は80%弱であった。
• 2020年は、満室稼働してきたものの、夏場から退去が2件発生し、約90%。

こうやってみると、順調に、入居率を上げれてこれたね。

おそらく、退去は、必ず発生するものなので、100%は難しいだろう。

90%台を維持できれば、良好と言えそう。

まあ、無理せず、できる範囲で満室を目指しつつ。

一方で、支出の方をみていこう↓

2021年は、修繕費が掛かった!

↑去年は、退去2部屋の内、1つの部屋の状態がかなり悪かったため、修繕費が増えてしまった。

租税公課は、ざっくり税金のことで、1年目は、不動産取得税があったため、多め。

借入金返済は、元利均等式で借り入れたため、毎年、一定の金額。

年75万円ほど。

管理費は、管理会社への管理手数料や広告費など。

これも毎年、売上に対して1割程度と見ておけば良さそうだ。

残るは、修繕費。

数年内には、

• 大規模修繕工事(外壁や屋根防水)

を予定していることと、

• 空室発生! →内装の状況→どれだけの原状回復が必要か

によって、修繕費が大きく左右され。

極力少なくしたいものの、

長期運用するための経費みたいなものなので、ケチらず、メンテナンスしていければ。

最後に、キャッシュフロー(売上-経費)↓

2022年、キャッシュフローもっと増えろー!

↑売上から支出を引いた、キャッシュフローの推移。

(自分の定義での計上なので、会計上の厳密なCFとかはないです、念のため。)

ざっと、

• 2020年、30万円
• 2021年、60万円

といったところ。

なかなか増えないね…

2021年実績で、月5万円ほど。

(やはり、月数万円を稼ぐのって、すごいことなんだね!)

一方、今年の修繕費は、

• 空室が発生しない限り、大きくは増えない?

と見ており、少し甘めに期待していければ。w

あと、空室1部屋が決まると嬉しいなー。

おわりに

以上「1号アパート、2021年の経営状況まとめ」でした。

今回の内容は、年末レポートの第二章の内容です。

＞＞2021年末レポートの特典プレゼント

まだまだコメント募集しているので、PDFで欲しい方はお気兼ねなく!

1号アパートの入居状況が安定的に稼働して、支出を100万円程度になれば、

+200万円!?

1号アパのポテンシャルに期待しつつ。

それでは、また。