1号アパート、2021年の経営状況まとめ
とみます(@20tomimasu)です。
地方築古アパート(1号)を購入してから、早2年。
当時、キャッシュフローを増大させるために、区分所有を卒業し、初めてのアパート賃貸業を開始した。
あれから、2年が経過するわけだが…
色々とありましたね。w
今日は、経営的な観点から、メモしておきます。
1号アパートのスペック
2年分の過去記事を振り返ってみよう。
賃貸向けのDIYネタも多く、全部で200記事くらい。w
さすがに、これから探せ! という訳にはいかないので、簡単にスペックを振り返りながら。
- 売出価格 2000万円
- 購入価格 1500万円 (価格交渉した結果。)
- 借入金額 1200万円 (未開拓のノンバンク融資の初打診)
- 路線価 1100万円くらい。
- 購入時の築年数 築32年
- 部屋 1K×8部屋。似たようなスペックを持つ物件の家賃相場は、3万円くらい。
- 空室は3部屋。状態がかなり悪い部屋も。→自宅用に購入した築古戸建で培ったDIY力で何とかなるだろう。
- 管理会社との関係は悪い。→地元で初めての不動産管理会社の開拓。
今だと考えられないくらいに、割安に購入できており。
それだけ、色々と難ありの物件だったものの。
今、総合的に見て、点数を付けるとすれば、
- 90点くらい
の判断だったかと。
この物件をきっかけに、
- 地元の業者との関係性なども構築できたこと
- 入居付けに必要なこと
などの、プライスレスな+αも含めて。
売上は最大で300万円くらい
2019年末に購入したので、ちょうど2年が経過した。
- 売上= 家賃収入
なのだが、
ざっと、
- 2019年 230万円
- 2020年 280万円
となり。
- 1年目は、空室3部屋の入居に時間がかかった、
- 2年目は、退去2室が発生した
こともあり、なかなか順風満帆とは行かず。
仮に、満室が1年続けば、
- 最大売上=300万円ほど
かと。
入居率の推移は、良好!
↑入居率の推移。
- 2019年は、参考までに、購入時の入居率を示している。
- 2020年、空室3部屋が半年ほど続いたため、入居率は80%弱であった。
- 2020年は、満室稼働してきたものの、夏場から退去が2件発生し、約90%。
こうやってみると、順調に、入居率を上げれてこれたね。
おそらく、退去は、必ず発生するものなので、100%は難しいだろう。
90%台を維持できれば、良好と言えそう。
まあ、無理せず、できる範囲で満室を目指しつつ。
一方で、支出の方をみていこう↓
2021年は、修繕費が掛かった!
↑去年は、退去2部屋の内、1つの部屋の状態がかなり悪かったため、修繕費が増えてしまった。
租税公課は、ざっくり税金のことで、1年目は、不動産取得税があったため、多め。
借入金返済は、元利均等式で借り入れたため、毎年、一定の金額。
年75万円ほど。
管理費は、管理会社への管理手数料や広告費など。
これも毎年、売上に対して1割程度と見ておけば良さそうだ。
残るは、修繕費。
数年内には、
- 大規模修繕工事(外壁や屋根防水)
を予定していることと、
- 空室発生! →内装の状況→どれだけの原状回復が必要か
によって、修繕費が大きく左右され。
極力少なくしたいものの、
長期運用するための経費みたいなものなので、ケチらず、メンテナンスしていければ。
最後に、キャッシュフロー(売上-経費)↓
2022年、キャッシュフローもっと増えろー!
↑売上から支出を引いた、キャッシュフローの推移。
(自分の定義での計上なので、会計上の厳密なCFとかはないです、念のため。)
ざっと、
- 2020年、30万円
- 2021年、60万円
といったところ。
なかなか増えないね…
2021年実績で、月5万円ほど。
(やはり、月数万円を稼ぐのって、すごいことなんだね!)
一方、今年の修繕費は、
- 空室が発生しない限り、大きくは増えない?
と見ており、少し甘めに期待していければ。w
あと、空室1部屋が決まると嬉しいなー。
おわりに
以上「1号アパート、2021年の経営状況まとめ」でした。
今回の内容は、年末レポートの第二章の内容です。
まだまだコメント募集しているので、PDFで欲しい方はお気兼ねなく!
1号アパートの入居状況が安定的に稼働して、支出を100万円程度になれば、
+200万円!?
1号アパのポテンシャルに期待しつつ。
それでは、また。
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