とみます(@20tomimasu)です。

管理会社からの連絡が。

1号アパートのラスト空室1部屋に入居申し込みがあったそうで!!

おぉー、

なぜか、繁忙期を過ぎた、夏に決まる1号アパートで。

値上げ後、しぶとく待ったかいがありました。

簡単にまとめておきます。

強気に臨んだ家賃設定、前価格+10%

もともと購入時に、空室が3部屋あったため、

部屋を仕上げた後、入居を優先すべく、3部屋の家賃を3万円で募集していた。(この地域の築古1Kでは、妥当なくらいの安さ。)

その時に入居された方の退去が、今年の3月下旬。

繁忙期が過ぎており、タイミング的には悪かったが…

空室があと1部屋ということもあり、クリーニング後、

強気の家賃+10%で募集していた。

残念ながら、繁忙期(~5月)には埋まらなかったものの、

募集開始から3ヵ月後の7月に、入居の申し込みが。

ふー。

待ってみるもんだね。

ちょうど、繁忙期に決まらなかったから、

家賃の値下げを嫁と検討して見送っていたところ。

去年もそうだったのだが、

なぜか、この1号アパートは、繁忙期に関係なく入居が発生する。

なんでだろ。

値上げ&繁忙期を過ぎても埋まった2つの理由

結論から言うと、

• 同じ価格帯のライバル物件と比べて、内装と部屋の大きさに優位性があるから。

この2つかなと。

• ①内装
• ②部屋の大きさ

②部屋の大きさに関する裏技

②の部屋の大きさに関しては、

概ね、購入時に決まってしまうものだが、築古アパートでは裏技がある。

そう、押入れのリフォームだ。

嫁と私が得意としているDIYで、押入れを解体後、床の強度を高め、ウォークインクローゼットに仕上げる。

築古の戸建てを実験台として購入し、住みながら試行錯誤してきたこのDIY。

同じ間取りなのだが、足を踏み入れる面積が増えるので、体感的に、部屋を大きく感じることができるのだ。

これが良いのは、

• まず、募集写真が映えること。
• さらに、内見時に、部屋の広さが好印象になること。

この2つの布石が効いたかなと。

あくまでも妄想だけどね。

管理会社に任せているので、入居者申込後にアンケートとか実施していない。

(大家は空気のような存在が望まれることが多く、できるだけ干渉しないようにしている。)

んで、もう1つの内装。

②内装で差別化

前入居者の退去後、クリーニングだけで仕上げたこのお部屋。

購入後の部屋を一度、DIYで理想像に仕上げてしまえば、1回転は、クリーニングだけで済むのか…

これが分かったのが、まず大きな収穫で。

んで、当時のDIYを思い出しながら、どのように違いを出したかは…

• 壁紙は、白色。
• トイレの背面にアクセントクロス(ターコイズブルー色)
• キッチンの扉は、カッティングシート(ダイノックの青色)

の3つ。

この辺りは、

築古不動産投資の教科書? 本など、よく紹介されている技で。

これまでは、DIYで納得できるまで実施してこれたが、業者に依頼することも今後増えてくるのかな。

今回の部屋は、途中でリフォームが入って、初めて外注した箇所があったんだけど、出来栄えはイマイチだった…

が、それでも埋まる。

思っている以上に、細かい箇所に目が行き過ぎてたのかもね。

その辺の塩加減を学びつつ、今後の賃貸経営に生かしつつ。

おわりに

以上「1号アパートが暫定満室に、値上げ&繁忙期を過ぎても埋まった理由」でした。

これで1号アパートの売上見込みは月25.8万円→年309.6万円。

購入時に電卓を叩いた数字よりも、上がってきましたね。

まあ、満室はずっと続かないので、あくまで参考までだが。

この培ったノウハウを生かすためにも? 2棟目の購入が課題…。

引き続き、自分に合った物件を探索していければ。

それでは、また。