1号アパートが暫定満室に、値上げ&繁忙期を過ぎても埋まった理由

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

管理会社からの連絡が。

1号アパートのラスト空室1部屋に入居申し込みがあったそうで!!

 

おぉー、

なぜか、繁忙期を過ぎた、夏に決まる1号アパートで。

 

値上げ後、しぶとく待ったかいがありました。

簡単にまとめておきます。

 

強気に臨んだ家賃設定、前価格+10%

 

もともと購入時に、空室が3部屋あったため、

部屋を仕上げた後、入居を優先すべく、3部屋の家賃を3万円で募集していた。(この地域の築古1Kでは、妥当なくらいの安さ。)

 

その時に入居された方の退去が、今年の3月下旬。

繁忙期が過ぎており、タイミング的には悪かったが…

 

空室があと1部屋ということもあり、クリーニング後、

強気の家賃+10%で募集していた。

 

残念ながら、繁忙期(~5月)には埋まらなかったものの、

募集開始から3ヵ月後の7月に、入居の申し込みが。

 

ふー。

待ってみるもんだね。

 

ちょうど、繁忙期に決まらなかったから、

家賃の値下げを嫁と検討して見送っていたところ。

 

去年もそうだったのだが、

なぜか、この1号アパートは、繁忙期に関係なく入居が発生する。

 

なんでだろ。

 

値上げ&繁忙期を過ぎても埋まった2つの理由

 

結論から言うと、

  • 同じ価格帯のライバル物件と比べて、内装と部屋の大きさに優位性があるから。

 

この2つかなと。

  • ①内装
  • ②部屋の大きさ

 

②部屋の大きさに関する裏技

 

②の部屋の大きさに関しては、

概ね、購入時に決まってしまうものだが、築古アパートでは裏技がある。

 

そう、押入れのリフォームだ。

嫁と私が得意としているDIYで、押入れを解体後、床の強度を高め、ウォークインクローゼットに仕上げる。

 

築古の戸建てを実験台として購入し、住みながら試行錯誤してきたこのDIY。

同じ間取りなのだが、足を踏み入れる面積が増えるので、体感的に、部屋を大きく感じることができるのだ。

 

これが良いのは、

  • まず、募集写真が映えること。
  • さらに、内見時に、部屋の広さが好印象になること。

この2つの布石が効いたかなと。

 

あくまでも妄想だけどね。

管理会社に任せているので、入居者申込後にアンケートとか実施していない。

(大家は空気のような存在が望まれることが多く、できるだけ干渉しないようにしている。)

 

んで、もう1つの内装。

 

②内装で差別化

 

前入居者の退去後、クリーニングだけで仕上げたこのお部屋。

購入後の部屋を一度、DIYで理想像に仕上げてしまえば、1回転は、クリーニングだけで済むのか…

 

これが分かったのが、まず大きな収穫で。

 

んで、当時のDIYを思い出しながら、どのように違いを出したかは…

  • 壁紙は、白色。
  • トイレの背面にアクセントクロス(ターコイズブルー色)
  • キッチンの扉は、カッティングシート(ダイノックの青色)

の3つ。

 

この辺りは、

築古不動産投資の教科書? 本など、よく紹介されている技で。

 

これまでは、DIYで納得できるまで実施してこれたが、業者に依頼することも今後増えてくるのかな。

今回の部屋は、途中でリフォームが入って、初めて外注した箇所があったんだけど、出来栄えはイマイチだった…

 

が、それでも埋まる。

思っている以上に、細かい箇所に目が行き過ぎてたのかもね。

その辺の塩加減を学びつつ、今後の賃貸経営に生かしつつ。

 

おわりに

 

以上「1号アパートが暫定満室に、値上げ&繁忙期を過ぎても埋まった理由」でした。

 

これで1号アパートの売上見込みは月25.8万円→年309.6万円。

購入時に電卓を叩いた数字よりも、上がってきましたね。

 

まあ、満室はずっと続かないので、あくまで参考までだが。

この培ったノウハウを生かすためにも? 2棟目の購入が課題…。

 

引き続き、自分に合った物件を探索していければ。

それでは、また。

とみますん家

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