とみます(@20tomimasu)です。
2号アパート購入時に掛かった初期費用(諸経費)は…
718万円(内、頭金500万円)でした。
手元の現金が空っぽに💦
何年で回収できるのだろうか…
1号アパートと比較しながら、まとめておきます。
1号アパートと2号アパートの物件比較
| 1号 | 2号 | |
| 購入価格 | 1500万円 | 2500万円 |
| 購入時の築年数 | 築32年 | 築37年 |
| 物件構造 | 軽量鉄骨 | 鉄骨造+木造 |
| 戸数 | 1k×8戸 | 1店舗、3LDK、ワンルーム×4戸 |
| 土地 | 230m2 | 332m2 |
| 建物 | 215m2 | 281m2 |
| 相続税路線価評価 | 1100万円 | 1693万円 |
| 駐車場 | なし | 店舗3台+居住6台 |
| 購入時の家賃収入 | 年198万円 | 年306万円 |
| 購入時の稼働率 | 5戸/8戸 | 5戸/6戸 |
| 満室想定時の家賃収入 | 年306万円 | 年345万円 |
2号アパートの特徴は、
- 土地が広いこと
駐車場も広く、田舎にとっては、入居付けにかなりの優位性がある。
さらに、市内繁華街の道路に面しており、価値が高い。
将来、更地にして売却したり、分割して売却したり、選択肢に富んでいるのが魅力的だ。
購入時に掛かった初期費用(諸費用)の比較
| 1号 (2019年) | 2号 (2023年) | |
| 頭金 | 300万円 (物件価格の2割) | 500万円 (物件価格の2割) |
| 仲介手数料 (3%+6万円+消費税) | 56.1万円 | 89.1万円 |
| 登記/司法関連 (税込) | 37.3万円 | 51.8万円 |
| 火災保険 | 34.8万円/10年分 | 41.1万円/2年分 |
| ローン手数料 | 19.8万円 | 33.0万円 |
| 印紙税 (売買契約と金消時) | 1+2万円 | 1+2万円 |
| 合計 | 451万円 | 718万円 |
2号の諸費用は、頭金を入れて、
- 718万円
ぬぬ、一気に手元資金が減ってしまった💦
1号と比べて物件価格が高いため、それに伴い、頭金や諸費用が増えたため。
あと、火災保険。
飲食店付の店舗の割増と最近の料金値上げが効いているね。
2年で41万円とか、4年前と比べると泣きたくなるわ。
さらに、あと半年後には、
- 不動産取得税 (多分33万円くらい)
も掛かるのねん…
現金が、ぱぁーっと消えていくぅぅ。
この出払った資金の回収期間は…
2号アパートの想定キャッシュフローは、
- 手元に残る想定金額＝年120万円。
諸費用として、出払った資金の回収機関は、ざっと、最低でも
- 6年 (718/120)
だね。
さらに、実際は入退去が発生し、修繕費や広告費が掛かるので、もう少し時間は掛かる。
うーん、なかなかお金が増えない。(泣)
おわりに
以上「2号アパート購入時に掛かった初期費用(諸費用)の比較」でした。
- 1500万円→451万円(内300万円が頭金、151万円が手数料など)
- 2500万円→718万円(内500万円が頭金、218万円が手数料など)
どちらも、物件価格に対して、30%(頭金20%+手数料10％)くらいの現金が必要ですね。
欲しい物件の目安にしていこう。
それでは、また。