とみます(@20tomimasu)です。

今年ももう少し。

2号アパートの取得は、なかなか難航化していますが…

内見や価格交渉を進めています。

ある程度、買える価格と買えない価格の線引きが見えてきました。

簡単に、まとめておきます。

コロナ渦により金融機関は引き締め中…

依然として、

ノンバンク系においては、私の住む田舎エリアは、エリア対象外で。

そのため、

地方の金融機関を開拓してきたが…

ざっと、

• 耐用年数overでも可。ただし、修繕履歴などの証拠が必要。
• 借入金額は、積算価格+αまで
• 借入期間は、maxで15年。
• 金利は、2%弱。

期間は短いものの、

金利が魅力的で。

んで、この条件を満たす、物件を探しているのだが…

なかなか出会えず。(泣)

地方エリアの築古アパートあるある?

最近、こんな感じの物件が多い↓

• 積算価格 1000～2000万円
• 売出価格 3000～4000万円
• 表面利回り 10%前後。

んー。

正直、イマイチ。

中には、空室もあったりして。

価格交渉の余地を探るべく、

問合せてみるも、売主さんは投資家で、とりあえず出している…

という状況が多く。

となると、価格交渉の余地は、全く無い。(泣)

仮に、売出価格で検討しても、

債務超過になるし、銀行は貸してくれないと思うんだけどな…

お金持ちの現金買い?

税金対策とかで、需要があるのだろうか…

それでも、多分、売れないと思うけど。

まあ、その辺は、しばらく様子を見つつ。

表面利回り15%でテーブルに乗るくらい

たとえば、こんな物件があったとしよう。

• 売出価格 4000万円
• 表面利回り 10% 年400万円→月33万円
• 積算価格 2000万円

これに対し、仮に銀行がGoしてくれたとして↓

• 頭金1割 400万円
• ローン 3600万円
• 金利 2%×借入期間15年
• 毎月の返済額 23万円
• 返済率 23/33=66.6%
• 表面キャッシュフロー 10万円くらい
• (債務超過 -1600万円)

と、かなり厳しい。

しかも、満室想定なので…

田舎の築古の場合、空室率は厳しく見ておいた方が無難。

じゃあ、

これが、表面利回り15%くらいの価格で買えれば↓

• 売出価格 4000万円 →2666万円
• 表面利回り 15% 年400万円→月33万円
• 積算価格 2000万円

お、積算価格の占める割合が大きい。

これに対し、仮に銀行がGoしてくれたとして↓

• 頭金1割ほど 300万円
• ローン 2366万円
• 金利 2%×借入期間15年
• 毎月の返済額 23万円 → 15万円
• 返済率 15/33=45.5%
• 表面キャッシュフロー 18万円くらい
• (債務超過 -366万円)

おほ、

これなら、全然、許容範囲で。

まあ、実際は、4000万円を2666万円で買えることは、絶対に存在しないだろうが。

参考までに。

まとめると、

• 地方築古アパートは、表面利回り15%前後を目安に

これでテーブルに乗せ、

• 修繕状況
• 築年数
• 賃貸需要
• 入居状況
• …

などを総合的に吟味して、Goすべきかを判断していく。

それを淡々と続けていければ。

おわりに

以上「地方築古アパート利回り10%だとキツイ…」でした。

来年もあるので、ムリして買わないことを心がけ。

区分マンションを売って得た融資余力を、存分に発揮できるように、気長に待ちつつ。

読者にも、幸あれ～

LINE登録の方もよろしくお願いします。

主に、ブログ更新のお知らせです。

たまに、キャンペーンなども(*´▽｀*)。

おかげさまで「107名」を超えました。

いつもありがとうございます。

これからもガンガン発信していきますので、どうぞよろしくお願いします。

うざかったらブロックしてください。

それでは、また。