地方築古アパート利回り10%だとキツイ…

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

今年ももう少し。

2号アパートの取得は、なかなか難航化していますが…

 

内見や価格交渉を進めています。

ある程度、買える価格と買えない価格の線引きが見えてきました。

 

簡単に、まとめておきます。

とみます
この内容は「地方の築古アパート戦略」についてです。

 

コロナ渦により金融機関は引き締め中…

 

依然として、

ノンバンク系においては、私の住む田舎エリアは、エリア対象外で。

 

そのため、

地方の金融機関を開拓してきたが…

 

ざっと、

  • 耐用年数overでも可。ただし、修繕履歴などの証拠が必要。
  • 借入金額は、積算価格+αまで
  • 借入期間は、maxで15年。
  • 金利は、2%弱。

 

期間は短いものの、

金利が魅力的で。

 

んで、この条件を満たす、物件を探しているのだが…

なかなか出会えず。(泣)

 

地方エリアの築古アパートあるある?

 

最近、こんな感じの物件が多い↓

  • 積算価格 1000~2000万円
  • 売出価格 3000~4000万円
  • 表面利回り 10%前後。

 

んー。

正直、イマイチ。

中には、空室もあったりして。

 

価格交渉の余地を探るべく、

問合せてみるも、売主さんは投資家で、とりあえず出している…

 

という状況が多く。

となると、価格交渉の余地は、全く無い。(泣)

 

仮に、売出価格で検討しても、

債務超過になるし、銀行は貸してくれないと思うんだけどな…

 

お金持ちの現金買い?

税金対策とかで、需要があるのだろうか…

 

それでも、多分、売れないと思うけど。

まあ、その辺は、しばらく様子を見つつ。

 

表面利回り15%でテーブルに乗るくらい

 

たとえば、こんな物件があったとしよう。

  • 売出価格 4000万円
  • 表面利回り 10% 年400万円→月33万円
  • 積算価格 2000万円

 

これに対し、仮に銀行がGoしてくれたとして↓

  • 頭金1割 400万円
  • ローン 3600万円
  • 金利 2%×借入期間15年
  • 毎月の返済額 23万円
  • 返済率 23/33=66.6%
  • 表面キャッシュフロー 10万円くらい
  • (債務超過 -1600万円)

 

と、かなり厳しい。

しかも、満室想定なので…

田舎の築古の場合、空室率は厳しく見ておいた方が無難。

 

じゃあ、

これが、表面利回り15%くらいの価格で買えれば↓

  • 売出価格 4000万円 →2666万円
  • 表面利回り 15% 年400万円→月33万円
  • 積算価格 2000万円

 

お、積算価格の占める割合が大きい。

これに対し、仮に銀行がGoしてくれたとして↓

  • 頭金1割ほど 300万円
  • ローン 2366万円
  • 金利 2%×借入期間15年
  • 毎月の返済額 23万円 → 15万円
  • 返済率 15/33=45.5%
  • 表面キャッシュフロー 18万円くらい
  • (債務超過 -366万円)

 

おほ、

これなら、全然、許容範囲で。

 

まあ、実際は、4000万円を2666万円で買えることは、絶対に存在しないだろうが。

参考までに。

 

まとめると、

  • 地方築古アパートは、表面利回り15%前後を目安に

 

これでテーブルに乗せ、

  • 修繕状況
  • 築年数
  • 賃貸需要
  • 入居状況

などを総合的に吟味して、Goすべきかを判断していく。

 

それを淡々と続けていければ。

 

おわりに

 

以上「地方築古アパート利回り10%だとキツイ…」でした。

 

来年もあるので、ムリして買わないことを心がけ。

区分マンションを売って得た融資余力を、存分に発揮できるように、気長に待ちつつ。

とみます
今日も最後までありがとうございました。

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