とみます(@20tomimasu)です。

ようやく‼

アパート2棟目となる収益物件の売買契約を締結しました。

物件の特徴と、これからの流れをメモしておきます。

これから一棟不動産投資で経済的に自立したい人は、参考にしてください。

2号アパートの物件概要

折角なので、1号アパートと並べておこう。

*この地域での最近の売買履歴から、土地の実勢価格を算出した。

表面利回りは、1号アパートには敵わないものの、

今の市況での、13.9%は上出来。

さらに、相続税路線価ベースでの評価額は、約70%前後と高く、

経営でいう、バランスシートが崩れない、優秀な収益物件だ。

その分、築年数は40年近く、築古なんだけど、

土地の実勢価格が高く、いわゆる、土地値物件。

土地が広く、

• 最後は、2区画に分筆してから売却する…

そんな出口戦略も取れそうだ。

あと、家からの距離が近く、チャリで3分。→1号も近いので、ドミナント戦略が使える。

内装や簡易大工をDIYでできるので、移動の負担を抑制できるのが嬉しいね。

ということで、自分にとっての、

全力で買い物件だった。

売れ残り物件、価格交渉の結果…

これだけ条件が揃う物件は珍しく。

なんだけど、売れ残り物件だったんよね。

私が想定するに、

• 有名なポータルサイトらに掲載されていなかったこと
• 掲載情報の見栄えが悪かったこと
• 雨漏れが過去に発生していたこと

そんな状態だったので、競合が少なかったのかなと。

半年前に見た時よりも、販売価格が下がっていたところ、

過去の指値に対する売主の対応状況を、仲介から教えてもらったので、それを鑑みて、100万円を値引いて売買契約に至った。

残るは、融資の本審査‼

事前の仮審査と融資面談への備え

事前に担当者に仮打診したところ、

• 2000万円×3.9%×25年

という、前向きな回答に驚いた。

融資期間は、20年かな? と思っていたので。

これは、土地値が高いのと鉄骨造が効いているのかと。

そんなこんなで、次は、借入先の銀行への融資面談‼

事前に準備してから臨もう。

不動産購入の流れのおさらい↓

1. 資料取り寄せ
2. 内見
3. 銀行に仮打診
4. 買付
5. 交渉成立、売買契約
6. 融資面談 (本審査)　←次ココ
7. 審査が通れば、決済

仮に、申込み条件通りに進めば↓

*粗CF＝家賃収入-銀行への返済金

おぉー、1号アパート級にキャッシュフローが潤沢で。

まあ、築古だから、これから修繕費で減っていくんだけど。

それに対しては、

• 内装→DIY
• 大規模修繕→地元の借入先銀行の候補も見つかっているので、さらに借入と経験を…
• 最後の手段は、証券を現金化するよー

といった感じに、前向きに取り組めれるので、良いかなと。

不動産は個人性が高く、

自分のライフプランに合わせて組み込めるのが良いのよね。

ということで、融資面談に備えます‼

おわりに

以上「2棟目アパートの売買契約を締結したよ」でした。

1号アパートを購入してから、約4年掛かりましたが、

経済的自立の目標に対し、程よい2手目を打つことができたかと思います。

融資面談後、審査に2週間くらい掛かるので、上手く行けば8月末に決済ですね。

全力を尽くしていければ。

それでは、また。