2棟目アパートの売買契約を締結したよ

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

ようやく‼

アパート2棟目となる収益物件の売買契約を締結しました。

 

物件の特徴と、これからの流れをメモしておきます。

これから一棟不動産投資で経済的に自立したい人は、参考にしてください。

 

2号アパートの物件概要

 

折角なので、1号アパートと並べておこう。

1号 2号
物件価格 1500万円 2500万円
表面利回り 20.6% 13.9%
相続税路線価 1100万円 (73%) 1690万円 (67%)
土地の実勢価格* 1500万円 (100%) 2300万円 (92%)
戸数 1k×8戸 1店舗+5戸
1988年 1986年
種類 軽量鉄骨 鉄骨と木造
家からの距離 チャリで5分 チャリで3分
購入時のリスク 空室が3部屋 (汚部屋) 過去に雨漏れあり
空室1部屋

*この地域での最近の売買履歴から、土地の実勢価格を算出した。

 

表面利回りは、1号アパートには敵わないものの、

今の市況での、13.9%は上出来。

 

さらに、相続税路線価ベースでの評価額は、約70%前後と高く、

経営でいう、バランスシートが崩れない、優秀な収益物件だ。

 

その分、築年数は40年近く、築古なんだけど、

土地の実勢価格が高く、いわゆる、土地値物件。

 

土地が広く、

  • 最後は、2区画に分筆してから売却する…

そんな出口戦略も取れそうだ。

 

あと、家からの距離が近く、チャリで3分。→1号も近いので、ドミナント戦略が使える。

内装や簡易大工をDIYでできるので、移動の負担を抑制できるのが嬉しいね。

 

ということで、自分にとっての、

全力で買い物件だった。

 

売れ残り物件、価格交渉の結果…

 

これだけ条件が揃う物件は珍しく。

なんだけど、売れ残り物件だったんよね。

 

私が想定するに、

  • 有名なポータルサイトらに掲載されていなかったこと
  • 掲載情報の見栄えが悪かったこと
  • 雨漏れが過去に発生していたこと

そんな状態だったので、競合が少なかったのかなと。

 

半年前に見た時よりも、販売価格が下がっていたところ、

過去の指値に対する売主の対応状況を、仲介から教えてもらったので、それを鑑みて、100万円を値引いて売買契約に至った。

 

残るは、融資の本審査‼

 

事前の仮審査と融資面談への備え

 

事前に担当者に仮打診したところ、

  • 2000万円×3.9%×25年

という、前向きな回答に驚いた。

 

融資期間は、20年かな? と思っていたので。

これは、土地値が高いのと鉄骨造が効いているのかと。

 

そんなこんなで、次は、借入先の銀行への融資面談‼

事前に準備してから臨もう。

 

不動産購入の流れのおさらい↓

  1. 資料取り寄せ
  2. 内見
  3. 銀行に仮打診
  4. 買付
  5. 交渉成立、売買契約
  6. 融資面談 (本審査) ←次ココ
  7. 審査が通れば、決済

 

仮に、申込み条件通りに進めば↓

1号 2号
物件価格 1500万円 2500万円
満室時の家賃収入 月25.8万円 月28.9万円
購入時の家賃収入 月16.6万円 月25.6万円
頭金 300万円 (20%) 500万円 (20%)
融資金額 1200万円 2000万円
金利 3.9% 3.9%
期間 25年 25年
毎月の返済金 月6.3万円 月10.4万円
満室時の粗CF* 月19.5万円 月18.5万円
購入時の粗CF* 月10.5万円 月15.2万円

*粗CF=家賃収入-銀行への返済金

 

おぉー、1号アパート級にキャッシュフローが潤沢で。

まあ、築古だから、これから修繕費で減っていくんだけど。

 

それに対しては、

  • 内装→DIY
  • 大規模修繕→地元の借入先銀行の候補も見つかっているので、さらに借入と経験を…
  • 最後の手段は、証券を現金化するよー

といった感じに、前向きに取り組めれるので、良いかなと。

 

不動産は個人性が高く、

自分のライフプランに合わせて組み込めるのが良いのよね。

 

ということで、融資面談に備えます‼

 

おわりに

 

以上「2棟目アパートの売買契約を締結したよ」でした。

 

1号アパートを購入してから、約4年掛かりましたが、

経済的自立の目標に対し、程よい2手目を打つことができたかと思います。

 

融資面談後、審査に2週間くらい掛かるので、上手く行けば8月末に決済ですね。

全力を尽くしていければ。

 

それでは、また。

 

人生を変えるたった1つの銘柄

詳しくは動画を見て欲しいが、

・この企業は、新薬開発を効率化するAI技術に特化している。
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2024年の7月4日のブログの通り、この株を仕込みました。

2棟目アパートの売買契約を締結したよ” に対して 2 件のコメントがあります

  1. アパート2棟目おめでとうございます

    1. とみます より:

      老害さん‼
      ありがとうございます(*´▽`*)

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