3-80 区分2室目の購入検討、この物件は収益物件?
こんにちは、
トランプ氏は有言実行の政策を進めています。それもあってかダウ平均株価は高値更新中ですね。
それにつられる様に日経平均株価も上昇。
ただ、私としては、先が読めない状況に変わりはない。
20000円をブレイクするのか、もみ合うのか、しばらく様子見が続きます。
今回は、前回の続きです。
半年前に購入した区分1室の契約が更新され、浮かれている私に、前と同じ営業マンが新たな物件を持ってきましたので。
私の属性の確認から
不動産投資の融資において、投資を行う人(オーナーになる方)の属性がものをいう。
年収が高ければ高いほど、有利な条件でことを勧めることができる。
たとえば、金利を低めに設定してもらったりだとか。
でも、私の属性は高くない。
今で、社会人歴は2年10か月だし、年収は400万円代である。
この属性でトライすると、なかなか苦労する。
私は昔から不動産投資に興味があり、できることからということで、区分投資をしたいと投資を得意とする複数の会社に相談をしていた。
もちろんキャッシュフローはプラスで。
が、最初の年は、私の属性が低いゆえに、キャッシュフローがプラスの物件はなかなかなく、あったとしても銀行の審査で落ちてしまっていた。
勤務年数が少なすぎると(´･ω･｀)。
だからこうやって検討できるのが嬉しい。
誰もができる投資ではないのだ。
結果から言うが、
銀行が低金利で提供する時代だからこそ、20代会社員でも、月々のキャッシュフローがプラスで区分投資が可能である。
今回の金利条件と融資枠の交渉
「属性は高くないので、2件目の金利は高くなるかもしれない。」
と、営業マンから説明を受けていたが、
「オリックス銀行の1.85%以下じゃないとやらない。」
と、強気に言ってあった私は、さらに
「融資枠はいくらまで可能か」
を聞いたところ、
「年収の8倍まで」
とのこと。
私の場合、1件目の残債が約2000万円あるので、
残りは限界で1780万円とのこと。
そして、それに適した物件を持ってきた営業マンは、あっぱれである。
むしろ、なければ持ってこないか(;・∀・)。
ただ、最初「諸経費込みで頭金が100万円いる」と説明を受けたので、
「頭金60万円以下」なら購入すると言ってあった。
それで、その営業マンが、銀行の部長にまで稟議をしたらしいが、
むずかしいとのことで、持ってきた回答が、金利1.95%の提案だった。
その場合、日経225オプションで利益を出している私にとって、うまみがない。
むずかしい顔をしたら、2月のローンを返済した後なら、頭金は80万円が可能だとのこと。
(諸経費も高くに見積もっているとのことで。)
なるほど、それほど、ぎりぎりのラインでの交渉なんだ。
20代会社員の信用?(むしろこれからの期待値か)+物件会社の信用をフルに使用した場合の収支がこれだ。
物件詳細と収支シミュレーション
場所 ⇒ JR京浜東北線・根岸線「関内」駅より徒歩4分 (地下鉄だと徒歩2分。駅から5分以内なのでオッケー。)
価格 ⇒ 1791万円 (単価にして74万円/m2(245万円/坪)である、横浜市中区の相場より少し高い程度。)
賃料 ⇒ 67000円 + 管理費9000円 = 76000円 (相場より少し低め。集客のために安く設定した可能性あり。値上げも可能か。)
ローン支払い ⇒ 56632円
管理費 ⇒ 5700円 (築15年のため、高め。ただ、大規模修繕は終わっている。)
修繕積立 ⇒ 570円 (戸数が多い+駐車場賃貸より収支良好)
管理委託料 ⇒ 3500円 (軒並み)
住居人 ⇒ 前回更新日2016年1月 (特に問題なし)
月々のキャッシュフロー ⇒ +9598円
なるほど。悪くない。
ただ、横浜2件となると、横浜で何か起きた場合が心配である。
ただ、逆の場合もしかりである。
そう。カジノ期待である。
横浜市は安倍内閣の陰の実力者・菅義偉官房長官の地元であり、積極的にカジノ誘致を行っている。
ただ、あくまでもこれは外的要因なので、参考までに頭の隅に入れておく程度だ。
懸念2つ
私の現状の属性にとって、最適な物件だ。
ただ、残りのオリックス銀行の融資枠を使い切るのは、不安でもある。
(というのは、アパート投資に興味があったため。ただ年収500万円行かない場合、かなり難しいという話をよく聞く…。)
手堅く、区分を増やし、次なるステップへの踏み台として考えた場合、悪くないのかな。
あと、現金80万円を用意しなければならない。
これは、去年にキャッシュが足りなくて、興味のあるビジネス投資にのっかることができなかった。
だいたい魅力のある投資案件は100万や200万円が一口なので、20代会社員の私にとって、なす術が無い。
だから貯めておきたかった。
…あと半年あれば、フルローンあるいはオーバーローン(頭金なし)でできたのに…。
おわりに
ということで、手付け金「1万円」を出し、売買契約のステップへと突入させた。
不動産価格は異常に上昇しているし、これからオリンピック前後で下落に向かう傾向がおそらくあると思う。
が、駅近であることと、月々のキャッシュフローがあるので、前向きに検討してみようと思う。
中古物件なので「エアコンがつぶれた」だとか、「住居人が出ていった」だとか、色々あると思うが、それを読者と共有できたら幸いである。
あと、今日は、久々に、投資家が集うセミナーに参加してきます。
プロの人たちの話をしっかり聞いて、自分の言葉で2017年の金融動向なんかも今後紹介できたらなと思います。
今日も最後までありがとうございました。
