とみます(@20tomimasu)です。

家の近くに売りアパートが出てきました。

利回りは、10%。

んー、とりあえず見ていくか。

気になった物件を調べます。

4000万円の売りアパート

業者のLINEから、

新しい物件登録のお知らせが。

お、私の住む市内のアパートか。

折角なので確認していこう。

• 約4000万円
• 表面利回り 約10%
• 土地100坪以上
• 最近に屋根と外壁塗装済み
• 昭和64年 築

利回りは少し低いが、

物件の状態はなかなか良さそうだ。

路線価を調べてみるか。

ん、住所が記載されていない…

そんな時は。

物件外観の写真から検索し、路線価を調べる

住所が番地まで書かれていないことが、しばしば。

そんな時は、外観の写真を見て、アパート名を入力しよう。

さて、この物件は…

• XXX 9

ナイン?!

どうやら、隣に、XXX 8 (エイト)があるので、アパートシリーズものか。

同じ持ち主だとしたら、かなりの金持ち→高齢者で相続で物件整理の売り? の可能性もあるな…

と淡い期待をしつつつ、全国地価マップにて。

相続税ベースの路線価は…

• 5.6万円/m2

え、まじ、市内の中では、なかなか高いやん。

ここ人気の地域だったんだ…、知らんかった。

この路線価に掛けること土地面積で、

• 約2000万円

ほほー。

悪くない。

が、物件価格に対して、ちょうど50%だ。

んー、もうちょい物件価格が低ければ、テーブルに乗るな。

いくらまで下がれば買うかのラインを決める

このアパートの想定満室家賃収入は、

• 33万円

戸数を見る限り、かなり割安な家賃設定だな…

何かわけがあるのかもしれないし、逆に言えば、家賃UPの余力がある。

こればっかりは、現地調査をしないと分からないので、今のところ脇に置いて進めていく。

ざっと、

• 物件価格 3000万円
• 頭金 600万円 (2割)
• 借入 2400万円×25年×3.9％

とした場合、

• 返済金額は、12.5万円。

返済比率は、37.9%と優等生だ。

ただし、三井住友〇トラストL&Fを想定しているが、2400万円も評価してくれるか懸念だ…

土地値そのままの2000万円も十二分にあり得る。

そうなると、仮に3000万円だと、頭金1000万円が必要となり。

うーん、仮に1000万円下げれたとしても、きついよなぁ。

もちろん、外壁塗装までやって売りに出しているので、売主に価格交渉の余地はほぼ無いだろう。w

あと残る手段は…

• 〇賀銀行

ちょうど、ジャストローンの金額範囲内なので、使い勝手が良いかも?

同じように2000万円で評価されて+ナントカローンで、ぎり買えるかどうかだね。

ということで、ボーダーは3000万円。

業者に聞いて、価格交渉の余地が無ければ、見送りだねん。

おわりに

以上「4000万円のアパート、この物件は買いなのか」でした。

もうちょいで全力エントリーの地方アパートでした。

しばらく静観して、物件価格が安くなれば、その時にでも検討していければ。

3号アパートとの出会いを楽しみに。

それでは、また。