4000万円のアパート、この物件は買いなのか
とみます(@20tomimasu)です。
家の近くに売りアパートが出てきました。
利回りは、10%。
んー、とりあえず見ていくか。
気になった物件を調べます。
4000万円の売りアパート
業者のLINEから、
新しい物件登録のお知らせが。
お、私の住む市内のアパートか。
折角なので確認していこう。
- 約4000万円
- 表面利回り 約10%
- 土地100坪以上
- 最近に屋根と外壁塗装済み
- 昭和64年 築
利回りは少し低いが、
物件の状態はなかなか良さそうだ。
路線価を調べてみるか。
ん、住所が記載されていない…
そんな時は。
物件外観の写真から検索し、路線価を調べる
住所が番地まで書かれていないことが、しばしば。
そんな時は、外観の写真を見て、アパート名を入力しよう。
さて、この物件は…
- XXX 9
ナイン?!
どうやら、隣に、XXX 8 (エイト)があるので、アパートシリーズものか。
同じ持ち主だとしたら、かなりの金持ち→高齢者で相続で物件整理の売り? の可能性もあるな…
と淡い期待をしつつつ、全国地価マップにて。
相続税ベースの路線価は…
- 5.6万円/m2
え、まじ、市内の中では、なかなか高いやん。
ここ人気の地域だったんだ…、知らんかった。
この路線価に掛けること土地面積で、
- 約2000万円
ほほー。
悪くない。
が、物件価格に対して、ちょうど50%だ。
んー、もうちょい物件価格が低ければ、テーブルに乗るな。
いくらまで下がれば買うかのラインを決める
このアパートの想定満室家賃収入は、
- 33万円
戸数を見る限り、かなり割安な家賃設定だな…
何かわけがあるのかもしれないし、逆に言えば、家賃UPの余力がある。
こればっかりは、現地調査をしないと分からないので、今のところ脇に置いて進めていく。
ざっと、
- 物件価格 3000万円
- 頭金 600万円 (2割)
- 借入 2400万円×25年×3.9％
とした場合、
- 返済金額は、12.5万円。
返済比率は、37.9%と優等生だ。
ただし、三井住友〇トラストL&Fを想定しているが、2400万円も評価してくれるか懸念だ…
土地値そのままの2000万円も十二分にあり得る。
そうなると、仮に3000万円だと、頭金1000万円が必要となり。
うーん、仮に1000万円下げれたとしても、きついよなぁ。
もちろん、外壁塗装までやって売りに出しているので、売主に価格交渉の余地はほぼ無いだろう。w
あと残る手段は…
- 〇賀銀行
ちょうど、ジャストローンの金額範囲内なので、使い勝手が良いかも?
同じように2000万円で評価されて+ナントカローンで、ぎり買えるかどうかだね。
ということで、ボーダーは3000万円。
業者に聞いて、価格交渉の余地が無ければ、見送りだねん。
おわりに
以上「4000万円のアパート、この物件は買いなのか」でした。
もうちょいで全力エントリーの地方アパートでした。
しばらく静観して、物件価格が安くなれば、その時にでも検討していければ。
3号アパートとの出会いを楽しみに。
それでは、また。
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