とみます(@20tomimasu)です。

 

区分1室を保有してから、早3年。

どうも価格が上昇しているようで。

 

今、売るかどうかの判断をしていきます。

適正価格かどうかの判断をすべく…

 

色々と悩んでます。

つらつらと、まとめておきます。

 

区分マンション価格は上昇している

引用…国土交通省の不動産価格指数 (平成31年2月・第4四半期分)

 

2010年を100にした場合の不動産価格指数。

(年間約30万件の取引価格情報を基に作られているそうで、参考になると判断した。)

 

全国平均を上図で示しているが、

地域別で見ると、(区分マンション)

• 北海道 182
• 東北 185
• 関東 142 ←
• 北陸 160
• 中部 152
• 近畿 154
• 中国 156
• 四国 182
• 九州＋沖縄 186

ってな感じ。

 

驚くべきことに、

関東が牽引しているわけでは無い?

 

むしろ、低い。

まじか。

 

あと、このデータだと、

• 2088年後からで、横軸の期間が短かった

ので、もう少し長いやつを↓

 

引用…国土交通省の平成31年地価公示 (52)

 

私が生まれた、

• 平成元年

をピークに、大暴落。

(まるで、暗号資産だな、おい。)

 

その後、底値をつき、反発?

と、いうような状況。

 

こうやって見ると、最近の価格変動は、微動?

まあ、大きな流れ、マクロ(巨視)的な視点では、こんな感じ。

 

次いで、リアルに保有している物件価格について。

 

横浜市中区の投資区分マンション

 

ざっと、これまでの経歴を。

• 2015年、社会人2年目、1年目の年収300万円代で、チャレンジしたが、属性の低さで、断念。
• 2016年、社会人3年目、2年目の年収400万円代で、再チャレンジ。銀行の審査が通ることを確認。
• 同年、6月、横浜市の中区の区分マンションを購入。(1区分目)
• 2017年、2月、別の横浜市の別の区分マンションを購入。(2区分目)

 

横浜市を選んだ理由は、

1. 東京だと、需要はあるが、利回りが低く、キャッシュフローがトントンなため。
2. 一方、神奈川まで行くと、需要そこそこ、利回りが＋1%ほど高く、キャッシュフローが月1万円ほど、利益になるから。

 

1区分目においては、

これまで、空室もなく、むしろ、家賃の値上げに成功。

さらに、家賃の更新料で、ボーナスが出ている状況。

 

…逆に、不安だ。

 

そこで、東京オリンピックを前に?、

マイホームの住宅ローンの借り入れで、残債が多くなるので、今一度、見直しを。

 

今売ると表面+100万円!?

 

千葉の戸建てを探しつつ、

地元の不動産業者に、私が保有している物件について、相談してみた。

 

• 1業者目…区分は詳しくない
• 2業者目…残債多過ぎじゃない?
• 3業者目…あーやられましたね、損切りしてでも、売りましょー
• 4業者目…マイホームの住宅ローンが通るかを、確認してみるわー。(投資用は詳しくない?)
• 5業者目…千葉の圏内しか、わからんわー。

 

と、まともな回答が返ってこない。

 

そうか。それもそのはず。

ここ、千葉だから。

 

神奈川(アクアラインで繋がっている)と言えど、不動産業者は、神奈川、さらに、投資用の区分に詳しくない。

(不動産業者も十人十色。得手不得手を見極めよう。)

 

むしろ、安く、買い取ろうとしている業者もいるので、気を付けよう。 (3業者目)

 

ならば、現地、神奈川へ…?

と、その前に、買った業者に聞いてみた。

 

今、売ると、おいくら?

• 20◇◇万円で買い取れますよー。

(*具体的な数字は、成約してから、レポート等で共有できればと思います。)

 

ぬ?

まじか、

買ったときより…

 

…

 

上がってるー!!

 

もう少し、交渉していると、

• 21◇◇万円

で、買い取り可能らしい。

 

表面で+100万超え。

ただ、これから、

• 譲渡税
• 登記費用 (購入時より住所が変わっている)
• 印紙
• 抵当権の抹消費
• 購入時の手数料
• 購入時の物件所得税

などを差し引く。

 

ほとんど、実質、ゼロやね。

残債の減っている分が、手元に残るくらい。

 

中古マンションの売却戦略

 

通常の買取価格は、相場よりも、10～20%低い。

(ただし、仲介手数料がかからないメリットもある。この売却価格だと、約80万円くらい。)

 

さらに、今売ると、

• 譲渡税が、40％(5年以下のため)

が、支出に。

 

だからといって、

あと、2年持つかどうか…

(5年経過で、税金は20％に。)

 

オリンピックも終わるし…

今、とても、悩んでいる。

 

ということで、初心に帰り、供給と需要で考えることに。

保有している物件は、みなとみらいに、とても近い。

 

ならば、命運は、みなとみらい?

 

みなとみらいの都市開発

 

ざっと、みなとみらいの開発状況を調べてみた。

何よりも、魅力的なのは、企業を誘致していること。

 

この前、資生堂の研究設備＋店舗型販売施設もリリースされたよねぇ。

＞＞新研究開発拠点「資生堂グローバルイノベーションセンター」本格稼働

 

よくよく調べてみると、

税の軽減、むしろ、補助金まで…

 

とても、都市開発に積極的。

ざっと、

現在の建設物↓

• 6-1街区…横浜ハンマーヘッド・新港ふ頭客船ターミナル・インターコンチネンタルホテル
• 61街区…横浜アンパンマンこどもミュージアム
• 58街区…横濱ゲートタワープロジェクト
• 56-1街区…（仮称）京急グループ本社ビル
• 54街区…横浜グランゲート
• 47街区…村田製作所みなとみらいイノベーションセンター
• 47街区…(仮称)ＭＭ21地区 47街区開発計画
• 43街区…神奈川大学みなとみらいキャンパス
• 38街区…ぴあアリーナMM
• 38街区…(仮称)首都高速道路(株)神奈川局開発計画
• 37街区…(仮称)みなとみらい２１中央地区37街区開発計画
• 20街区…みなとみらい２１中央地区20街区MICE施設整備事業（ホテル施設）
• 20街区…みなとみらい２１中央地区20街区MICE施設整備事業　(MICE施設)

 

次いで、計画中↓

• 60・61街区…Kアリーナプロジェクト
• 55-1街区…（仮称）ＬＧグローバルＲ＆Ｄセンター
• 44街区…（仮称）みなとみらい４４街区計画

 

うひゃー。

大手企業に、大学まで。

 

これが、バブルってやつ?

(オリンピックの追い風か。)

 

働く人や学生が増えれば、自ずと、ワンルームマンションの需要は、上がりそう。

 

さらに、今も、公募している↓

引用…みなとみらい開発事業公募

 

数年は、しばらく大丈夫そうな?

 

単身世帯の増加

引用…みずほ情報総研「単身急増社会」を考える

 

追い風になりそうなのが、

• 国内の単身世帯の増加。

 

2025～30年までは、絶対数が増加する見通し。

確かに、職場でも、単身の人が多い。

 

うーん、

横浜市の最寄駅から徒歩1分。

 

それなりに需要はありそうな。

念のため、今、売りに出ている、似たような物件を調べてみる。

 

横浜市中区の区分マンション売却価格

 

ざっと、

保有物件と同じような

• 築年数
• 駅近
• 面積
• …

で、検索する。

 

今回、

1. 不動産ジャパン
2. 楽待

を使用。

 

売りに出ている金額は…

• 21◇◇万円＋仲介手数料＋α?

くらい。

 

さすが、業者。

市況を見て、適正な価格帯を、提案してくるのね。

 

念のため、売りに出ている物件の状況

• 成約した?
• 問合せ数は?
• 実際の成約価格は? (表示価格よりも値下げがあれば、買取でもよさそうな。)

を電話してみて、妥当な値なら、売ってしまおうか?

 

以下、まとめ。

 

売るかどうか

 

売った場合のメリット

• 残債が減る (3600万円→1700万円)。→次の選択肢が増える。
• 現金が増える。
• 金利上昇リスクや空室リスクの軽減。
• 物件の下落リスクの軽減。

 

売らなかった場合のメリット

• みなとみらいの開発で、価格上昇の可能性がある。
• 時間が経てば経つほど、残債が減る。
• 譲渡税が減る。(40%→20%)

 

売った場合、当方の不動産状況↓

• 1区分目→売却
• 2区分目→現状維持(保有したまま)。残債1700万円弱。
• マイホーム戸建て → 8月に決済(借入)予定。新規に、1000万円弱。

 

以上を踏まえ…

売ろうか。

 

おわりに

 

以上「横浜区分のワンルームマンション投資、売却出口戦略の見直し」でした。

 

市場の声(売りに出ている物件の売れ行き)を、確かめてから、

• 業者による買い取り

or

• 仲介での売却

かを、判断していければと思います。

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