23年10月/ 2号アパートの家賃収入「CF-14.0万円」
とみます(@20tomimasu)です。
2号アパートから家賃が入金されました。
口座に金額が表示されると実感が湧きますね。
今月は、空室にエアコンなどの設備を投資をしたので…
大幅にマイナスのキャッシュフロー(CF)です。(泣)
家賃収入とキャッシュフロー
| 賃料 (円) | |
| 店舗 | 75,000 |
| 3LDK | 80,000 |
| 101 | 0 (空室) |
| 102 | 32,000 |
| 201 | 33,000 |
| 202 | 36,000 |
小計 25.6万円
今月の家賃収入は、
- 25.6万円。
今月の経費は多く…
- 借入金返済 -134,383円 (1か月分+α)
- 管理費(5.0%) -12,800円
- 水道料金 -5,710円
- 入居者のエアコンリモコン交換 -2,112円
- 空室のエアコンと給湯器交換 -148,500円
- 空室のクリーニング -16,500円
- 空室のDIY修繕費用 -76,406円
小計 -396,411円 (内、空室に掛けた支出 -241,406円)
家賃収入から経費を引いた、キャッシュフロー
-140,411円
に。
ぬぬー、大幅なマイナスやん。(泣)
これは、一時的な支出が多くなったため↓
- 借入金の返済が1か月分+αの端数を含んでいること
- 空室に対しDIYによる原状回復が終わり、全額の費用を計上したこと
まだ初期投資期間だね。
来月からの本稼働に期待。(空室に対する支出が無くなれば、黒字になるはず‼)
現在の2号アパート借金は↓
- 残債: 1996万円。(借入時:2000万円、先月比 -4万円)
- 残期間: 25年。(借入時: 25年)
↑残債がちょっと減った。借入時は30代ということもあり、キャッシュフローが出るように、期間を長めに設定している。
その分、なかなか残債は減らないものの、借入金が土地値くらいなので、時間の経過と伴に含み益が増加していく算段。
【BAD】空室が埋まらない
購入時より、5戸が稼働しており、家賃が多いものの、1室が空室で。
家賃3.3万円で募集しているが…今月も決まらず。
原状回復後、しばらく経過してから、部屋を見直していると、
- チョウバエ
が大量に発生しており…
洗濯機の排水にトラップが無かったので、(付けれない仕様だったので、)
まずは、チョウバエの駆除が最優先だね。
内見時でマイナスに感じさせないように、施しつつ。
【Bad】プロパンガス業者の変更不可
前オーナーとプロパンガス業者との設備貸与契約が結ばれており、
変更しようとすると、違約金が30万円以上が掛かることが分かり。
結局、現行の業者にそのまま継続することにした。
残り7年ほどなので、また時間が経過したら、変更を検討していければ。
(今の業者は対応が悪い。)
すでに、入居されている部屋に対し、エアコンなどの交換を実施しているので、
当面は設備費用が掛からないことに期待しつつ。
おわりに
以上「23年10月/ 2号アパートの家賃収入「CF-14.0万円」」でした。
毎月に出入りするお金(キャッシュフロー)を把握するために、詳細にログを残しています。
これから大家になる方は、参考にしてみてください。
2号アパートは、今年に購入したので、何かと支出が多く。
来年からの大幅な黒字化、キャッシュマシーン化に期待しつつ。
それでは、また。
