利回りが高いと手間が掛かるよ!って話
とみます(@20tomimasu)です。
高利回り大好き!
なんだけど、それなりに手間が掛かるよって話。
これまでの不動産投資歴を振り返りつつ、
初心者向けの内容です。
利回りが高いと手間が掛かる
↑投資マンション、1号アパート、2号アパートを感覚でプロットしてみた。
20代のときに購入した区分マンションは、手間が掛からないものの、利回りが低い。(4~5%)
キャッシュフローの少なさに嫌気が差し、そこから、築古の一棟アパートを買うことになる。
1号アパートは、8部屋中3部屋の空室があり、原状回復の手間が多大に掛かった。
退去も数回あって、落ち着くのに2年くらい掛かったね。その分、表面利回りは20%とめちゃくちゃ高い。
去年に購入した、2号アパートは、6部屋中1部屋の空室があり、原状回復の手間はさほど掛からず。
数カ月で入居も決まり、1号アパートと比べて、手間の掛からない子だ。その分、表面利回りは14%と1号アパートと比べると低い。(市況的には高利回りだとは思うが。)
結局、
- 手間を掛けて、高利回りを取りに行くのか、
- 手間を避けて、低利回りを取りに行くのか、
そのバランスをみて、自分に合った不動産を選ぶことになる。
体力がある内に苦労をしとけ
結果論だが、
30歳前後の時に、手間の掛かる1号アパートに取り組んで良かった。
今考えると、
あれだけ手間の掛かる1号アパートは、もうやりたくない。w
なんでこう感じるのかを深堀りしていくと、
やはり体力が落ちたのかなって。
30代になってから、続けてきたバスケをやらなくなったのもあるけど、
30代半ばに、ガクッと体力が落ちたなぁと。
通勤時の自転車の漕ぎが遅くなったのか、周りのチャリ通に抜かれていくし。
風の強い最近は、前に進まねぇ。。
ってなわけで、
- 体力が落ちる→行動に億劫になる→体力が…
という悪循環に陥っている。
なので、体力がある内に、苦労物件を経験しておくことをオススメする。
その時に得たノウハウは、一生ものだぜ。
最近の売りアパ、利回り8%前後が多い…
一方で、最近の売りに出てくる築古アパートの利回りが低い…
築年数20～30年の満室稼働で、8%前後が多い印象で。
うーん、
手間は掛からなそうだけど、家賃収入が少なすぎよね。
うま味が無いんよなぁ。
個人的に狙うは、
- 手間が掛からなそうな、表面利回り13%前後。
まあ、こんな物件はなかなか出てこないが。w
出たとしても、それなりの事情があり…的な。
これくらいの利回りは、
ちょっと前までは、ポータルサイトに頻繁に出てきたけど、
今では、稀にしか見なくなったんだわ。
少ないチャンスにエントリーできるように
瞬時の判断と問い合わせを、心掛けていこうー
おわりに
以上「利回りが高いと手間が掛かるよ!って話」でした。
キャッシュフロー主義なので、地方築古アパートに辿り着き、
その中でも高利回りを攻めてきました。
今思うとなかなかいい買い物でしたね。
皆様にも素敵な物件とご縁がありますように!
それでは、また。
