とみます(@20tomimasu)です。
格安な中古物件が増えてきました。
どうも、3月末までに、安くても? 売却したい売主が多い模様。
理由を聞くと、4月に実施される民法改正が関係しているそうで。
これから買いたい方にとっては、絶好のチャンスかも?
現場の声を含め、簡単にまとめておきます。
現場内覧時の不動産業者の談話にて
- ~350万円の中古戸建。
最近、こんな不動産が売りに出ていることが多い。
- この地域で、この価格帯は、珍しいなぁ…
と思い、早速、現場を見に行くと↓
不動産業者との談話に。
どうも、最近、格安物件が多いのは、
- 今年4月に、民法が改正されるから
だそう。
ザックリ言うと、
- 売主の負担が増えるので、今年度中に売却したい。
- 一方、買主は、民法改正後は買主有利になるので、買い控える傾向が多い。
うへー。
なんかギャップが生まれているのね。
なので、最近は、
- 不動産業者
と
- 投資家
の問い合わせが多いらしい。
一見、今買うのは、不利に思えるけど、逆にいうと、
買い叩く(割安に購入できる)
チャンスが増えているそうで。
なるほどねー。
この人いわく、
- 4月以降は、ガラッと変わる。
- これまでの日本式が、米国式になる。
- 始まってみないと、何も分からない。
めちゃ、喋るやん。w
ってことで、少しインプットを。
不動産投資家にとっての民法改正?
120年ぶりに、民法が改正される。
民法とは、
- 法務省管轄の生活に関わる法律。
特に、
- 住む
に関して、大家が気になるところ。
- 敷金のルール明文化
- 連帯保証人の保証金額の明文化
- 変動法定利率
- …
などなど、契約書がガラッと変わるが、それは、管理会社に任せるとして。
(対応が薄ければ、こちらから提案するとして。)
割安な不動産を、虎視眈々と狙っている投資家にとって、気になるのは、
- 瑕疵担保が契約不適合に。
かな。
瑕疵担保が契約不適合に
そもそも、瑕疵担保責任とは、
- シロアリや雨漏れなどの、瑕疵(かし)があった場合、売主の責任が追う。
この責任を免責することで、割安な物件が多かった。
(免責を理由に、価格交渉が可能だった。)
一方で、民法改正により
- 瑕疵担保責任
という言葉が無くなる。
代わりに、
- 契約不適合責任
という言葉に。
いかにも、
不適合って、キツイ言葉だね…
これは、
- そもそも傷の無い物件を前提に進めていく
ことを意味する。
ざっくり、
- 売主が負うべき瑕疵範囲が広がり、売主の負担が増える
ってこと。
具体的にいうと、4月以降に、物件を売るためには、
- 瑕疵の説明
- 修繕履歴
- 第3者によるホームインスペクション(住宅診断)
- …
などが、必要になってくる見込み。
じゃなければ、
- 契・約・不・適・合 !!
うへー、
米国の不動産売買に近づいたような感じ?
逆に、今までの日本式が、適当だったんだけど。w
(おい、去年に買った戸建てマイホーム、シロアリが大量にいたんだけどよー。
→瑕疵担保免責で購入しているから、自己責任な私…ﾄﾎﾎ。一方で、安く購入できた、って一面もあるが。)
まあ、これから、素人が売りにくくなるってことね。
特に、高齢者は、民法が改正されたことに興味が薄く、結局、業者任せに、安くても売っちゃうんだってー。
確かにねぇ。
ホームインスペクションとか、お金かかるし、現状有姿での売却ができないとなると、かなり面倒だし。
あと、残念なことに、これからは、個人投資家に回ってくる機会が少なくなるそうで?
- 不動産業者は、現金で購入する。
- 一方、個人への売却は、手間と時間が…
らしく。w
くー。
一方で…
買取業者の具体的な金額
具体的に、
今内見している物件の業者買取価格を聞いてみた。
- 100万円～150万くらい
らしい。
なるほどー。
個人で買うチャンスがあれとすれば、
- 200万円前後 (+50～100万円)
かー。
ちなみに、この350万円の売り出し価格は、
- 固定資産税評価証明書
の金額ピッタリ。
今回の売主は知識があり、
- 買い取り業者にそのまま売却するのではなく、一旦、一般売却を狙っている
とのこと。
なーる。
100万円で買い取られるよりは、
仲介手数料払ってでも、300万円前後で売れれば、万々歳だわな。
ってことで、
今、判断すべきは…
- 200万円でも買うべき物件かどうか。
結果…
見送り。
理由は↓
- 床がベコベコだし。(シロアリだろー)
- 扉の開閉が悪いし。(家が傾いてるだろー)
- ハチが住んでるし。(仲介業者に伝えておいたー)
- 壁の木造部の状態が悪いし。(壁の造作からはツライー)
- 賃貸需要低めだし。(入居付けが大変そうー)
- …
ってな感じ。
まあ、3月末まで、似たような価格帯の物件出てくるだろうから、焦ることは無く。
もし、掘り出し物が出てくれば、絶好のチャンスってことね。
おわりに
以上「この時期に格安な中古戸建が多い理由。」でした。
一方で、民法改正により、今保有している、1号アパートは売りにくくなる。
そのリスクヘッジとして、
- 修繕履歴を残しておくこと
- 売却時前には、ホームインスペクションを依頼する
などを視野に入れつつ。
多分、ちゃんと管理しておけば、問題ないはず。
走りながら、時代の流れに柔軟に対応していければ。
読者にも、幸あれ～
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