この時期に格安な中古戸建が多い理由。

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

格安な中古物件が増えてきました。

どうも、3月末までに、安くても? 売却したい売主が多い模様。

 

理由を聞くと、4月に実施される民法改正が関係しているそうで。

これから買いたい方にとっては、絶好のチャンスかも?

 

現場の声を含め、簡単にまとめておきます。

とみます
この内容は「民法改正に伴うバーゲンセール?」についてです。

 

現場内覧時の不動産業者の談話にて

 

  • ~350万円の中古戸建。

最近、こんな不動産が売りに出ていることが多い。

 

  • この地域で、この価格帯は、珍しいなぁ…

と思い、早速、現場を見に行くと↓

 

不動産業者との談話に。

どうも、最近、格安物件が多いのは、

  • 今年4月に、民法が改正されるから

だそう。

 

ザックリ言うと、

  • 売主の負担が増えるので、今年度中に売却したい。
  • 一方、買主は、民法改正後は買主有利になるので、買い控える傾向が多い。

 

うへー。

なんかギャップが生まれているのね。

 

なので、最近は、

  • 不動産業者

  • 投資家

の問い合わせが多いらしい。

 

一見、今買うのは、不利に思えるけど、逆にいうと、

  • 買い叩く (割安に購入できる)

チャンスが増えているそうで。

 

なるほどねー。

この人いわく、

  • 4月以降は、ガラッと変わる。
  • これまでの日本式が、米国式になる。
  • 始まってみないと、何も分からない。

 

めちゃ、喋るやん。w

ってことで、少しインプットを。

 

不動産投資家にとっての民法改正?

 

120年ぶりに、民法が改正される。

民法とは、

  • 法務省管轄の生活に関わる法律。

 

特に、

  • 住む

に関して、大家が気になるところ。

  • 敷金のルール明文化
  • 連帯保証人の保証金額の明文化
  • 変動法定利率

などなど、契約書がガラッと変わるが、それは、管理会社に任せるとして。

(対応が薄ければ、こちらから提案するとして。)

 

割安な不動産を、虎視眈々と狙っている投資家にとって、気になるのは、

  • 瑕疵担保が契約不適合に。

かな。

 

瑕疵担保が契約不適合に

 

そもそも、瑕疵担保責任とは、

  • シロアリや雨漏れなどの、瑕疵(かし)があった場合、売主の責任が追う。

 

この責任を免責することで、割安な物件が多かった。

(免責を理由に、価格交渉が可能だった。)

 

一方で、民法改正により

  • 瑕疵担保責任

という言葉が無くなる。

 

代わりに、

  • 契約不適合責任

という言葉に。

 

いかにも、

不適合って、キツイ言葉だね…

 

これは、

  • そもそも傷の無い物件を前提に進めていく

ことを意味する。

 

ざっくり、

  • 売主が負うべき瑕疵範囲が広がり、売主の負担が増える

ってこと。

 

具体的にいうと、4月以降に、物件を売るためには、

  • 瑕疵の説明
  • 修繕履歴
  • 第3者によるホームインスペクション(住宅診断)

などが、必要になってくる見込み。

 

じゃなければ、

  • 契・約・不・適・合 !!

 

うへー、

米国の不動産売買に近づいたような感じ?

 

逆に、今までの日本式が、適当だったんだけど。w

(おい、去年に買った戸建てマイホーム、シロアリが大量にいたんだけどよー。

→瑕疵担保免責で購入しているから、自己責任な私…トホホ。一方で、安く購入できた、って一面もあるが。)

 

まあ、これから、素人が売りにくくなるってことね。

特に、高齢者は、民法が改正されたことに興味が薄く、結局、業者任せに、安くても売っちゃうんだってー。

 

確かにねぇ。

ホームインスペクションとか、お金かかるし、現状有姿での売却ができないとなると、かなり面倒だし。

 

あと、残念なことに、これからは、個人投資家に回ってくる機会が少なくなるそうで?

  • 不動産業者は、現金で購入する。
  • 一方、個人への売却は、手間と時間が…

らしく。w

 

くー。

一方で…

 

買取業者の具体的な金額

 

具体的に、

今内見している物件の業者買取価格を聞いてみた。

  • 100万円~150万くらい

らしい。

 

なるほどー。

個人で買うチャンスがあれとすれば、

  • 200万円前後 (+50~100万円)

かー。

 

ちなみに、この350万円の売り出し価格は、

  • 固定資産税評価証明書

の金額ピッタリ。

 

今回の売主は知識があり、

  • 買い取り業者にそのまま売却するのではなく、一旦、一般売却を狙っている

とのこと。

 

なーる。

100万円で買い取られるよりは、

仲介手数料払ってでも、300万円前後で売れれば、万々歳だわな。

 

ってことで、

今、判断すべきは…

  • 200万円でも買うべき物件かどうか。

 

結果…

見送り。

 

理由は↓

  • 床がベコベコだし。(シロアリだろー)
  • 扉の開閉が悪いし。(家が傾いてるだろー)
  • ハチが住んでるし。(仲介業者に伝えておいたー)
  • 壁の木造部の状態が悪いし。(壁の造作からはツライー)
  • 賃貸需要低めだし。(入居付けが大変そうー)

ってな感じ。

 

まあ、3月末まで、似たような価格帯の物件出てくるだろうから、焦ることは無く。

もし、掘り出し物が出てくれば、絶好のチャンスってことね。

 

おわりに

 

以上「この時期に格安な中古戸建が多い理由。」でした。

 

一方で、民法改正により、今保有している、1号アパートは売りにくくなる。

そのリスクヘッジとして、

  • 修繕履歴を残しておくこと
  • 売却時前には、ホームインスペクションを依頼する

などを視野に入れつつ。

 

多分、ちゃんと管理しておけば、問題ないはず。

走りながら、時代の流れに柔軟に対応していければ。

とみます
今日も最後までありがとうございました。

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