とみます(@20tomimasu)です。
ちょっと気になる物件を見つけました。
今回は、不動産を見つけた時に、普段、私がやっていることを共有しておきます。
こんな方にオススメ↓
- これから住宅用の不動産を買う方
- 不動産投資を始める人
事前に実施することで、失敗する確率がグッと下がります。
それでは、どうぞ。
不動産を買うメリット・デメリット
賃貸住宅よりもマイホーム。
もともと私も、いつでも引っ越せる理由から借りて住む派だったが、金融リテラシーが高まると、賃貸よりもマイホームの方がお得だと気づき。
- マイナス金利
- インフレ(円安)
という国内情勢を味方に、資産形成に繋げることができるため。
以前の私は、マイホームは売りにくい…
という印象を持っていたが、街の不動産屋が潰れていないように、思ったよりも不動産売買の流動性は高く、活発で。
仮に、仕事などの理由で、移住をせざるを得ない場合は、家を売ってしまえば良い。
買い方を失敗しなければ、購入時よりも高く売れることもあるので、若い時の資金作りには、持ってこいな手法だ。
逆にデメリットとしては、
買い方を失敗すると、資産形成どころか、負債となってしまう。
なので、購入前の事前シミュレーションがとても大切。
自分が住もうが、人に貸そうが、投資視線で物件を購入する方が、金銭的に人生を優位に進めることができるんじゃないかな。
ということで。
①インターネットで物件探索
↑物件探索は、いたって普通。
インターネットで検索して、自分に合った、物件を見つけ出す。
私の場合は、
- 地域
をかなり絞って、毎日確認している。
地域を絞るのは、その地域の相場観が身に付くため。
余裕が出てきたら、その地域を広げていけばいい。
地域を絞っているので、新規の更新は少なく、更新が無い場合の確認は、秒で終わるし、
新規の更新があった場合は、外観写真と物件概要をチェックして、自分に合っているかを判断する。
項目としては、
- 住所
- 築年数
- 土地面積
など。
気になる!! と思ったら、そのままポータルサイト覧の問い合わせにて、物件概要書を送付するようにお願いする。
詳細情報をゲットしたら↓
②路線価を計算する
住所と面積が書かれているので、相続税路線価を計算する。
路線価×土地面積=○○○万円
といった感じに。
販売価格と比較して、
路線価の方が高い場合は、割安物件。
(このような物件は、なかなか出現しないので、見つけたらラッキー。)
大抵の場合、
路線価同等か、路線価より少し高い程度の物件が、失敗しにくい物件であり、購入候補となる。
候補物件を見つけたら、
- 内見させてください (空室の場合)
と、屋内外の状態を確認するスケジュールを組んでいく。
一方で、同時並行で金融面の確認を↓
③借入返済額を計算する
- 物件価格 1500万円
- 頭金 300万円 (投資の場合、物件価格の2割想定。住居用なら、頭金0円～。)
- 融資希望金額 1200万円
- 相続税路線価 1200万円
といった感じの情報を集める。
そこから、借入先の金融機関を絞っていく。
↑これに関しては、銀行開拓が必要だったりするものの、分からない場合は、仲介業者に相談するのもあり。
たとえば、今見ている物件は、
- 金利3.9%×借入年数30年
あたりと、事前に想定できるようになる。(実際の場合、事前審査を進めていくことで、借入条件が確定していく。)
んで、
金利と借入年数と融資金額の目安がつけば、
を計算する。
今回の計算では、月7万円がローン返済額となり。
これに対して、物件の家賃収入力を比較して、
- 返済比率=借入返済金/家賃収入=50%以下 (目安)
であれば、収支上問題ないと判断している。
ってな感じ。
ちなみに、今回の物件は、もう少し、物件価格が下がらないと厳しいかな…
これから、仲介業者さんに相談して、価格交渉の感触を確認して、買い付けするかどうかの判断をしていければ。
おわりに
以上「不動産の買い方・始め方」でした。
不動産は扱う金額が大きく、なかなか失敗したくない運用方法の1つ。
情勢や知識を味方にして、上手く活用できると良いかもですね。
触り程度の内容となってしまいましたが、不動産を味方にして人生を謳歌してねん。
それでは、また。