不動産の買い方・始め方

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

ちょっと気になる物件を見つけました。

今回は、不動産を見つけた時に、普段、私がやっていることを共有しておきます。

 

こんな方にオススメ↓

  • これから住宅用の不動産を買う方
  • 不動産投資を始める人

 

事前に実施することで、失敗する確率がグッと下がります。

それでは、どうぞ。

 

不動産を買うメリット・デメリット

 

賃貸住宅よりもマイホーム。

もともと私も、いつでも引っ越せる理由から借りて住む派だったが、金融リテラシーが高まると、賃貸よりもマイホームの方がお得だと気づき。

 

  • マイナス金利
  • インフレ(円安)

という国内情勢を味方に、資産形成に繋げることができるため。

 

以前の私は、マイホームは売りにくい…

という印象を持っていたが、街の不動産屋が潰れていないように、思ったよりも不動産売買の流動性は高く、活発で。

 

仮に、仕事などの理由で、移住をせざるを得ない場合は、家を売ってしまえば良い。

買い方を失敗しなければ、購入時よりも高く売れることもあるので、若い時の資金作りには、持ってこいな手法だ。

 

逆にデメリットとしては、

買い方を失敗すると、資産形成どころか、負債となってしまう。

 

なので、購入前の事前シミュレーションがとても大切。

自分が住もうが、人に貸そうが、投資視線で物件を購入する方が、金銭的に人生を優位に進めることができるんじゃないかな。

 

ということで。

 

①インターネットで物件探索

 

 

↑物件探索は、いたって普通。

インターネットで検索して、自分に合った、物件を見つけ出す。

 

私の場合は、

  • 地域

をかなり絞って、毎日確認している。

 

地域を絞るのは、その地域の相場観が身に付くため。

余裕が出てきたら、その地域を広げていけばいい。

 

地域を絞っているので、新規の更新は少なく、更新が無い場合の確認は、秒で終わるし、

新規の更新があった場合は、外観写真と物件概要をチェックして、自分に合っているかを判断する。

 

項目としては、

  • 住所
  • 築年数
  • 土地面積

など。

 

気になる!! と思ったら、そのままポータルサイト覧の問い合わせにて、物件概要書を送付するようにお願いする。

詳細情報をゲットしたら↓

 

②路線価を計算する

 

住所と面積が書かれているので、相続税路線価を計算する。

 

路線価×土地面積=○○○万円

といった感じに。

 

販売価格と比較して、

路線価の方が高い場合は、割安物件。

(このような物件は、なかなか出現しないので、見つけたらラッキー。)

 

大抵の場合、

路線価同等か、路線価より少し高い程度の物件が、失敗しにくい物件であり、購入候補となる。

 

候補物件を見つけたら、

  • 内見させてください (空室の場合)

と、屋内外の状態を確認するスケジュールを組んでいく。

 

一方で、同時並行で金融面の確認を↓

 

③借入返済額を計算する

 

  • 物件価格 1500万円
  • 頭金 300万円 (投資の場合、物件価格の2割想定。住居用なら、頭金0円~。)
  • 融資希望金額 1200万円
  • 相続税路線価 1200万円

といった感じの情報を集める。

 

そこから、借入先の金融機関を絞っていく。

↑これに関しては、銀行開拓が必要だったりするものの、分からない場合は、仲介業者に相談するのもあり。

 

たとえば、今見ている物件は、

  • 金利3.9%×借入年数30年

あたりと、事前に想定できるようになる。(実際の場合、事前審査を進めていくことで、借入条件が確定していく。)

 

んで、

金利と借入年数と融資金額の目安がつけば、

を計算する。

 

今回の計算では、月7万円がローン返済額となり。

これに対して、物件の家賃収入力を比較して、

  • 返済比率=借入返済金/家賃収入=50%以下 (目安)

であれば、収支上問題ないと判断している。

 

ってな感じ。

 

ちなみに、今回の物件は、もう少し、物件価格が下がらないと厳しいかな…

これから、仲介業者さんに相談して、価格交渉の感触を確認して、買い付けするかどうかの判断をしていければ。

 

おわりに

 

以上「不動産の買い方・始め方」でした。

 

不動産は扱う金額が大きく、なかなか失敗したくない運用方法の1つ。

情勢や知識を味方にして、上手く活用できると良いかもですね。

 

触り程度の内容となってしまいましたが、不動産を味方にして人生を謳歌してねん。

それでは、また。

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