とみます(@20tomimasu)です。
久々に、コメントを頂きました!
いつもありがとうございます。
あれから1年ですか、時は早いもので。
区分投資マンションを売却し、一棟モノを買った。
その理由の1つに…
簡単に、まとめておきます。
2号中古区分(都心)マンションと1号アパート(地方築古)の比較
| 2号区分マンション | 1号アパート | |
| 購入価格 | 1791万円 | 1500万円 |
| 賃貸収入 | 月7.6万円 | 月25.5万円 |
| 表面利回り | 年利5.1% | 年利20.4% |
| 購入時の築年数 | 15年 | 32年 |
| 頭金+諸経費 | 41万円+50万円ほど | 300万円+140万円ほど |
| 借入金 | 1750万円 | 1200万円 |
| 融資条件 | 1.85%×35年 | 3.9%×25年 |
| 毎月の返済額 | 月5.6万円 | 月6.3万円 |
| 資産性 | 1078万円 | 1123万円 |
| -建物価格 | 24.17m2*20万円*32年/47年＝329万円 | 0円 |
| -土地値 (相続税路線価ベース) | 24.17m2*31万円=749万円 | 234m2*4.8万円=1123万円 |
| コメント | 手間いらず。3年保有したが、 退去も修繕も発生しなかった。 |
購入時の空室3部屋。 修繕費80万円ほど。 (DIY＋プロパンガスサービスを利用し 格安に抑えている。) |
↑まずは、簡単なおさらいを。
1号目の区分を売却後、2号目の区分を売却した。
その2号区分を3年間保有したが、上記の通り。
一方、代わりに購入した、1号アパートを、右に示している。
区分投資マンションも、悪くない。
家賃収入から、銀行への返済金に充てることで、純資産を増やしていくことができる。
が、もっと良い方法があることに気付き。
- 購入金額が少なくて、
- 家賃収入が大きくて、
- 資産=土地値であるため、時間が経っても下がらない。(建物は、時間経過とともに、価値が下がる。)
と。
まあ、その分、頭金と手間は、持ってかれたが…
それがあっての収益性と資産性ということで。w
土地値の一棟アパートを探すも…
区分マンションの借金(1区分目2区分目を合わせて3500万円ほど)が無くなり、
代わりに、一棟アパートの借入が1200万円。
ん?
まだまだ行けるんじゃね…
ということで、
2号アパートを探している。
が、なかなか
- 土地値=売り出し価格
の一棟モノは、見つからず。w
やはり、好条件な物件は、存在しないのか?
まあ、その辺は、気長に戦いつつ。
気になった物件があれば、
インターネットで路線価を探し、電卓を叩く毎日が続く…
おわりに
以上「区分マンションを売却し一棟モノを買った理由は「収益性と土地値」」でした。
老後の年金対策レベルとしては、区分マンションもありだが、
30代での経済的自立を成すには、一棟モノで。
自身のライフプランに合わせて、
不動産ポートフォリオを組んでいきたい。
読者にも、幸あれ～
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