とみます(@20tomimasu)です。
2号アパートを購入してから、半年以上を経過したので、
これまでの不動産実績を振り返ってみます。
というのも、アパート2棟だけど、内容を忘れてしまうことも、しばしば。
一旦、整理します。
1号と2号アパートにおける購入時の比較
物件概要
| 1号 | 2号 | |
| 購入価格 | 1500万円 | 2500万円 |
| 融資金額 | 1200万円 | 2000万円 |
| 購入時の築年数 | 築32年 | 築37年 |
| 物件構造 | 軽量鉄骨 | 鉄骨造+木造 |
| 戸数 | 1k×8戸 | 1店舗、3LDK、ワンルーム×4戸 |
| 土地 | 230m2 | 332m2 |
| 建物 | 215m2 | 281m2 |
| 相続税路線価評価 | 1100万円 | 1693万円 |
| 駐車場 | なし | 店舗3台+居住6台 |
| 購入時の家賃収入 | 年198万円 | 年306万円 |
| 購入時の稼働率 | 5戸/8戸 (63%) | 5戸/6戸 (83%) |
| 満室想定時の家賃収入 | 年306万円 | 年345万円 |
当時の諸経費
| 1号 (2019年) | 2号 (2023年) | |
| 頭金 | 300万円 (物件価格の2割) | 500万円 (物件価格の2割) |
| 仲介手数料 (3%+6万円+消費税) | 56.1万円 | 89.1万円 |
| 登記/司法関連 (税込) | 37.3万円 | 51.8万円 |
| 火災保険 | 34.8万円/10年分 | 41.1万円/2年分 |
| ローン手数料 | 19.8万円 | 33.0万円 |
| 印紙税 (売買契約と金消時) | 1+2万円 | 1+2万円 |
| 不動産取得税 | 22万円 | 33万円くらい? |
| 合計 | 473万円 | 751万円 |
こうやって並べてみると、
2号アパートは手出しが多かったね。
あと、地方高利回りアパートを始めるには、最低でも500万円くらいは必要かな。
私みたいな、キャッシュフロー第一主義な人は、これくらいの資金を用意しよう。
んで、去年の実績は↓
家賃収入の推移
| 1号 | 2号 | |
| 2020 | 266万円 | – |
| 2021 | 263万円 | – |
| 2022 | 285万円 | – |
| 2023 | 312万円 | 105万円 |
| 2024 | ??? | ??? |
去年は、1号アパートの退去が無く、絶好調だったね。
また、2号アパートを9月に購入したので、1/3程度の家賃収入あり。
今のところ、どちらも満室なので、
2024年は、理論最大値のざっくり↓
- 300万+350万円=650万円
程に期待している。
こうやって並べてみると、
順調に? 規模を拡大できているのかな。
まあ、実際は、
銀行の返済に、修繕費に、税金といった、支出があるので、
手元に残るキャッシュフローは、大体5~7割くらい。
まるで、会社員の年収から、社会保険料を引いたような値で。w
うん、自分がもう一人働いてくれると思うと、なかなか良い買い物だったか?
今後の活動
- 1号、2号アパートを満室にしたこと、
- 3号アパートを探すも、売りに出てくる機会は少ないこと
から、不動産投資の進捗は停滞中。
売りアパートが出たら、
優先的に判断しているが、その機会が少ないんよなあ。
なので、今は、3Dプリンターにハマっている。
制約はあるものの、設計できるものは、大体作れてしまう。
何か、不動産に役に立つものを…
と考えたけど、ステージング用のwelcomeボードしか思い浮かばねぇ。w
ウチの場合、ステージングによって成約率が上がったわけでもないので、
不要だ…
あとは、退去時の補修や部品の代替などかな? 特に築古物件と相性が良さそう。
退去が出てから判断する必要があるので、今のうちに、設計のレベルでも上げていこうかー
おわりに
以上「これまでの不動産投資歴の整理」でした。
おかげさまで、収益性と資産性の高いアパート1号2号と、ご縁があり。
なかなか、今の市況では見つけることはできませんが、出たら全力でエントリーしていきましょう。
素敵な物件と出会いますように!
それでは、また。