2棟目アパートの火災保険が高い‼2つの原因と私なりの対策
とみます(@20tomimasu)です。
ついに、2棟目のアパートの本審査が通りました。
今月末の決済に向けて準備しています。
その1つに、火災保険。
2019年に購入した1棟アパートと比較して、6倍なんだけど!?
え、え。
2023年の火災保険が高すぎ問題…
原因を探っていきます。
原因①大幅に値上げされている
健美屋の記事によると、ここ数年で、2度の値上げが実施されているようで。
＞＞相次ぐ火災保険料の大幅値上げ。不動産投資家はどう向き合っていくのか？【賃貸経営のための保険講座】
千葉ということもあり、
過去の台風被害など支払金額が増加したため、特に火災保険料が見直されているのか…
にしても、高い。
2019年に検討した時は、
- 10年分で35万円 (3.5万円/年)
だった。
＞＞初めてのアパート一棟、火災保険の再見積り「20万円引きに」
今は、三井住友海上の方が安い
ちなみに、担当者に聞くところ、
- 東京海上日動
よりも、今は、
- 三井住友海上
の方が安いそうで。
市況によって、企業の傾向が違うんだね。
前回は、数万円、東京海上日動の方が安かったので。
原因②店舗付共同住宅で職業割増が付いている
今回、購入するアパートは、1階に飲食店として利用されている店舗付きの併用アパートだ。
火が使われるので、
- 職業割増
の対象だそうで。ﾄﾎﾎ。
まあ、こればっかりは仕方が無いね。
初めての店舗付きアパートということもあり、大家レベルを引き上げてくれそうな予感。w
ちなみに、店舗付きといえど、1棟目に倣い、
- 建物金額＝融資金額分の2000万円、これは標準価格の4割に相当する。
- 水災無し
- 建物管理賠償責任1億円の特約付き
- 家賃収入/家主費用(孤独死対策)の特約付き
としている。
それでも、
- 5年で117万円 (23万円/年)
だと!?
4年前と比べて、6.6倍。
まじか、想定を超えているがな。
ということで…
火災保険の見直し・対策
①地震保険を外す
内容をもう一度見直していこう。
これまで地震保険を付けてきたが、実際に運用してみると、稼働率が低く、保証額も低い。
リスクリワードが低いため、地震保険を付けないことにした。
これで、-17万円の効果。
②契約期間を短くする
あと1つは、契約期間を短くすること。
ただし、金融機関の融資の関係で、このタイミングで、最低でも2年を契約する必要がある。
なので、5年→2年分の見積もりを貰うと…
- 2年で41万円 (25.5万円/年) *水災と地震あり
とのこと。
思ったよりも、1年あたりの支払金額は変わらない。
ただし、途中で、火災保険の値上げの可能性もあるので、実際は長期で契約した方がお得になる確率が高い。
(ついでにいうと、契約期間の最大が10→5年に見直されたそうだ。くそ。)
なのだが、ここで嫁から一言。
“飲食として利用している1階が退去して、次の店舗が飲食店として利用するのだろうか。”
たしかに。
結論、
- 手元の資金を残しておきたい。
- 店舗の退去後に火を使わない可能性がある。(職業割増から外れるかも)
ということで、今回は、期間を2年として、隔年で見直していくことにした。
まとめ
以下、契約予定↓
- 契約期間2年
- 建物金額＝融資金額分の2000万円、これは標準価格の4割に相当する。
- 地震なし、水災無し
- 建物管理賠償責任1億円の特約付き
- 家賃収入/家主費用(孤独死対策)の特約付き
→2年で41万円(20.5万円/年)。
おわりに
以上「2棟目アパートの火災保険が高い‼2つの原因と私なりの対策」でした。
何かと意思決定で忙しくな。
リスクとリターンを鑑みて、自分が納得して判断していきましょう。
→投資の鉄則ですね。
それでは、また。
「普通の会社員」こそ 安定した副収入が得られる 不動産投資を
