心理的な瑕疵物件を許容できるのか
とみます(@20tomimasu)です。
2号アパートを入手すべく、色々な物件を見てると、色々と事情があり。
今回は、心理的な瑕疵物件について。
いくらだったら買うのか。
自問自答が続く…
市内の売りアパート
地域を絞って、
アパートが売りに出たら、資料を取り寄せる。
気にいったら、内見を。
今回の物件は、
- 売出価格 3000~4000万円
- 相続税路線価1000万円くらい
んー、ちと割高よね。
まあ、内見しないと分からない情報もあるので、現地へGo。
心理的な瑕疵をいくらで許容できるか
外観は良い。
が、担当の不動産業者から、重要な内容を知らされる。
プラス情報だったらいいが、今回は、マイナスな情報で。
- 孤独死
うん、最近、ホント多い。
特に、私が狙っている物件は、単身向けが多く、利回りが高いものの、孤独死リスクも高いんよね。
高齢化社会なので、避けては通れない。
孤独死のあったアパートに対し、いくらだったら、自分は許容できるのか。
(もし保有物件に孤独死が発生したら、全力で対応するものの、
買う前となると、逆に躊躇してしまう。)
内見しながら、自問自答が続く。
特殊清掃はされている。
ん、床がペコペコする。
新品のクッションフロアを見た目は、とてもキレイ。
が、下地の状況を見るために、剥がす必要があるのか…
表面で誤魔化すような、雑な仕上がりを見ていると、売主さんは、さほど、この物件状況を確認していないのだろう。
聞くところ、物件から距離が遠く、○○年前に買ったものの、今は手仕舞いたいとのことで。
多少の価格交渉もできると言われたが…
近くの地元不動産屋へのヒアリング
内見を終えて担当者と解散した後、近くに不動産屋を発見。
実勢価格などを確認すべく、立ち寄ってヒアリングしようか。
ピンポーン。
かくかくしかじか…
ざっと、
- この地域の価格は上昇している。
- 坪○○万円くらいだよ。
- 近くの駐車場の空き状況。
- 管理はやっているけど、知り合いしかやってないのよー (対象外)
- …
などなど、やはり、現場の情報は、とても参考になる。
道が1つ違うだけで、不動産の価値が変わるのが、不動産の面白いところで。
結局、今回の物件は、辞退することに。
ちなみに、S銀行から、2000万円くらいの評価額を貰っていた。
(ぶっちゃけ、この銀行くらいしか、この融資可能額は出せない。)
結論。
- 土地値くらいじゃないと、心理的な瑕疵のある物件は、許容できない
この回答に、自分の中で収束していった。
いくらまで許容する?
(自己資金を入れてまでリスク負う?)
おわりに
以上「心理的な瑕疵物件を許容できるのか」でした。
普段だったら、いくらで買うと回答していましたが、
今回の物件では、半額以下の指値になるため、失礼にあたると思い、今回は辞退という言葉を使用しました。
完璧な物件は無いけど、
自分がリスクをコントロールできる程度の物件に出会うまで、続けていければ。
それでは、また。
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