とみます(@20tomimasu)です。

2号アパートを入手すべく、色々な物件を見てると、色々と事情があり。

今回は、心理的な瑕疵物件について。

いくらだったら買うのか。

自問自答が続く…

市内の売りアパート

地域を絞って、

アパートが売りに出たら、資料を取り寄せる。

気にいったら、内見を。

今回の物件は、

• 売出価格 3000~4000万円
• 相続税路線価1000万円くらい

んー、ちと割高よね。

まあ、内見しないと分からない情報もあるので、現地へGo。

心理的な瑕疵をいくらで許容できるか

外観は良い。

が、担当の不動産業者から、重要な内容を知らされる。

プラス情報だったらいいが、今回は、マイナスな情報で。

• 孤独死

うん、最近、ホント多い。

特に、私が狙っている物件は、単身向けが多く、利回りが高いものの、孤独死リスクも高いんよね。

高齢化社会なので、避けては通れない。

孤独死のあったアパートに対し、いくらだったら、自分は許容できるのか。

(もし保有物件に孤独死が発生したら、全力で対応するものの、

買う前となると、逆に躊躇してしまう。)

内見しながら、自問自答が続く。

特殊清掃はされている。

ん、床がペコペコする。

新品のクッションフロアを見た目は、とてもキレイ。

が、下地の状況を見るために、剥がす必要があるのか…

表面で誤魔化すような、雑な仕上がりを見ていると、売主さんは、さほど、この物件状況を確認していないのだろう。

聞くところ、物件から距離が遠く、○○年前に買ったものの、今は手仕舞いたいとのことで。

多少の価格交渉もできると言われたが…

近くの地元不動産屋へのヒアリング

内見を終えて担当者と解散した後、近くに不動産屋を発見。

実勢価格などを確認すべく、立ち寄ってヒアリングしようか。

ピンポーン。

かくかくしかじか…

ざっと、

• この地域の価格は上昇している。
• 坪○○万円くらいだよ。
• 近くの駐車場の空き状況。
• 管理はやっているけど、知り合いしかやってないのよー (対象外)
• …

などなど、やはり、現場の情報は、とても参考になる。

道が1つ違うだけで、不動産の価値が変わるのが、不動産の面白いところで。

結局、今回の物件は、辞退することに。

ちなみに、S銀行から、2000万円くらいの評価額を貰っていた。

(ぶっちゃけ、この銀行くらいしか、この融資可能額は出せない。)

結論。

• 土地値くらいじゃないと、心理的な瑕疵のある物件は、許容できない

この回答に、自分の中で収束していった。

いくらまで許容する?

(自己資金を入れてまでリスク負う?)

おわりに

以上「心理的な瑕疵物件を許容できるのか」でした。

普段だったら、いくらで買うと回答していましたが、

今回の物件では、半額以下の指値になるため、失礼にあたると思い、今回は辞退という言葉を使用しました。

完璧な物件は無いけど、

自分がリスクをコントロールできる程度の物件に出会うまで、続けていければ。

それでは、また。