とみます(@20tomimasu)です。

先週末の休日を利用して、

古屋(ふるや)付き土地を内見してきました。

なかなかのボロ屋で…

簡単にメモしておきます。

古屋付き土地とは

コロナ禍で、地方の融資が締まり、

一棟アパートをなかなか買えず。

そこで、視野を広げ、自分が住んでいる地域の

• 戸建て

に目をつけたわけだが…

なかなか、利回りの出る物件が無く。(泣)

ようやく、地元の不動産屋のチラシにて、

• 安くて、外観が良い案件

を見つけた。

が、古屋付き土地。

これは、

• 仲介業者が、戸建てとして売るのは厳しいよね

という事情のもと、土地として販売している。

土地として販売しているため、

上物の建物は、無料セットで付いてくる。

というよりは、

• 解体費もあるし、買主さんが面倒を見てねー

的な意味合いか。

まあ、古屋が使えそうだったら、

• 修繕して、貸し出そうじゃないかー

という狙いのもと、内見しにいったのだが…

擁壁(ようへき)物件

仲介業者に日程を調整し、休日に現地集合。

家から車で10分ほど。

DIY修繕するため、

近場でないとキツイ。

(2歳の娘がいるため。)

なかなか、物件までの道は狭く…

到着すると、コンクリートブロックの上に建物があり。

擁壁(ようへき)物件だね。

となると、解体費がかかるなぁ。

(エントリーする前に、必ず、出口戦略を考えること。)

案の定、仲介業者に聞くと、

この古屋の解体費は約200万円とのこと。

擁壁の高さと面積がそれなりに大きいので、

まあ、それくらいが妥当か。

外観は、まあ、悪くない。(といえど、外壁塗装と屋根防水工事は必要。)

ただ、よく見ると、窓枠などに、ひび割れが入っており。(クランクあり)

んー、きついか。

次に、中を確認していく。

雨漏り物件

ちょうど、早朝に雨が降り。

2階だけでなく、1階の天井の板にも、水シミが付いており。

おー、雨漏り物件か。

さすがに、屋根の大工となると、DIY修繕では、荷が重そうだ。

床は、ふかふか。

まあ、床を開けたことがあるので、これはなんとかなるかな。

お風呂は、バランス釜。

これも、プロパンガス屋に協力を乞うて、なんとかなりそうだ。

問題は…、壁。

雨漏りのせいかな?

壁の後ろにある、木材が腐食して? 膨張しているのか、

凸になっている、壁が多々あり。

これは…

クロス替えでは、解決できないのよね。

下地処理からするとなると、なかなかシンドイ。

さらに…

雨戸や戸袋は、木製だった。

きっと、約45年以上前に建てられたのだろう。

初めて見た。

結論、この物件を貸し出すためには、お金がかかる。

さらに、外壁と屋根防水は必要として…

ざっくり、修繕費200万円は、掛かりそうね。

となると…

• 現行の売り出し価格では、採算が合わない。

実際に、買い取り業者の場合、数十万円~100万円で買うかなー

と、色々と教えてもらい。

(仲介業者は売る気ないのか。w)

ということで、

今回は見送り。

• また、良い物件があったら教えてくださいー!

と伝えておき。

すると、

今日の仲介業者いわく、すでに、担当している、数人の投資家さんがいるとのこと。

うへ、こうやって、良い物件は、表に出ずに、買われていくのね。

一歩ずつ、足場を固めていければ。

おわりに

以上「古屋付き土地を内見してみた」でした。

結果的には、購入には至らず。

なかなか、古屋付き土地は、訳アリだということを学び。

トレードと同じで、むやみやたらな円エントリーはしないように。

自分らのできる範囲で、トライ&エラーを続けつつ。

読者にも、幸あれ～

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