とみます(@20tomimasu)です。
現在、1棟8室の軽量鉄骨アパートを保有している、マイクロ大家です。
マイクロには「微小な」という意味があり、(厳密には、μ:マイクロ:10-6で、ミリ:mよりは小さく、ナノ:nよりは大きいが。)
- 小規模
- 拡大しない
- 自分の体力に合った
そんな大家のこと。
(検索してもヒットしなかったので、勝手に命名し。)
マイクロ大家のメリットやデメリットを、まとめておきます。
マイクロ大家とは
マイクロ大家とは、
- 小規模で、メガ大家を目指さない
- 自分の体力に合った規模感
で、不動産賃貸業(投資)を行っている大家のこと。
具体的な数字でいえば…
- 5室10部屋以内?
まあ、
- 戸建て、区分マンション、アパート、マンション、お店…
と、十人十色の物件や経営方法があるので、一概に数字で括るのは難しく、参考までに。
んでだ。
マイクロ大家は、どれくらい稼げるのだろうか。
マイクロ大家は稼げる?
一例として、私の物件を↓
- 約1年前に、築31年地方アパート、1500万円で購入。(借入条件は、25年×3.9％×1200万円。)
- 家賃収入は、空室3部屋の入居付けを成し、年300万円ほどに。(表面利回り20%。)
- 経費を引いて、毎月10万円～15万円のお金が入ってくる。(キャッシュフローという。)
単体では、独立はできないけど、
兼業であれば、そこそこの火力がある。
そんな感じ。
マイクロ大家のメリット
マイクロ大家のメリットとして、大きく2つ。
- 管理がしやすい
- 選択肢に富んでいる
①管理がしやすい。
大家として、歴が浅いこともあるが、1棟を満室経営するのは、けっこう大変で、手間がかかった。
たとえ、満室になったとしても、入居者からのクレームなども、年に数回入ってくる。
1棟だけで、これだけ体力的、精神的に、負荷がかかるとは…
これが、2棟、3棟となってくると、けっこう大変なのでは?
もちろん、管理会社を入れているが、入居者⇔管理会社⇔大家のやり取りが、たまにあるんよね。
しかも、管理会社の担当者が変わったりして。
報・連・相の二度手間や、伝言ゲームのタイムロスもあったりで。
まあ、自分のキャパシティーにも依ると思うが、1棟なら、せめて管理がしやすい、ということで。
②選択肢に富んでいる。
このご時世、大抵の人は、借入をして、1棟目を買うだろう。
年収などの本人属性にも依るとは思うが、おそらく、まだ借入余力がある人が多いはず。
- 1棟目の実績をPRして、2棟目を買うのも良し
- 市況のタイミングを見計らって、今はステイするのも良し
- はたまた、自分に適していないならば、売却するのも良し
- 1棟目の火力を利用して、他のビジネスを…
と、そんな感じに、次の一手の幅が広い。
また、その一手を十分に考える時間があり。
日経225のオプショントレードをしていることもあり、その選択肢(オプション)のメリットに気付いた次第で。
選択肢があるって、豊かな状態だよ。(あり過ぎても困るが。)
一方、デメリットは↓
マイクロ大家のデメリット
マイクロ大家のデメリットは、
- 青色申告できない。(税金の控除が少ない。)
- 家賃収入の火力が小さい。
①青色申告できない。
ちょうど、確定申告の時期。
青色申告×不動産で、調べていると、どうも事業規模じゃないと、青色申告できないらしい。
その1つの目安が、5棟10室以上だということで。
もちろん、事業性があると判断できれば、青色申告はできるので、あくまでも目安の部屋数だが。
どうしても、青色申告したい場合は、税理士と相談することになるだろう。私は、白色申告かな…。
んで、青色申告できると、55万円(e申請で65万円)の控除を受けれる。
白色の10万円控除と比べると、その額が大きいのよね。
その控除を受けれないのが、1つ目のデメリット。
②家賃収入の火力が小さい。
これはねー、マイクロだから、仕方ない。w
逆にいえば、家賃収入が少ないと感じたときは、マイクロ大家の脱却の時で。w
まあ、何十棟というメガ大家を目指すのではなく、
数棟? 必要な家賃収入だけを生む資産や仕組みを構築していく。
マイクロ大家として、切り盛りできれば、その一手は、苦にならないだろうよ。
ってなことで、
まずは、マイクロ大家を目指してみてねん。
おわりに
以上「マイクロ大家のすゝめ」でした。
自分のライフスタイルに合わせて、マイクロ大家が誕生してく。
そんな時代になっていきそうよね、令和は。
それでは、また。