3-65 区分一室投資、誰も教えてくれない「リアルな初期費用&ランニング費用」
こんにちは、ワンルームマンション一室を投資目的に購入してから約半年が過ぎました。
購入時にかかった初期費用と現行のランニング費用を振り返ります。
購入時にかかった初期費用
購入時 (2016/6月)
・司法書士さんへのお支払い
移転・設定登記費用として
| 報酬額 | 登録免許税または印紙税 | |
| 所有権移転 (売買) | 49,000円 | 86,700円 |
| 抵当権設定 | 37,000円 | 80,400円 |
| 登記事項証明書等 | 5,000円 | 2,077円 |
| 日当・旅費・通信費 | 0円 | 0円 |
| 消費税 | 7,280円 | – |
小計267,457円。
・銀行さんへのお支払い
事務手数料として
| 取扱事務手数料 | 100,000円 |
| 上記消費税 | 8,000円 |
| 印紙代 (高額) | 20,000円 |
小計128,000円。
・保険屋さんへのお支払い
火災保険料として(10年分)
小計8,490円。
購入時に支払った金額合計403,947円。
約40万円が最初にかかる費用である。
(実際は見積より約10万円程度低くなっている。)
約半年後、不動産所得税の費用
約半年後(2016/11/1)
・県へのお支払い
不動産取得税として
| 予定課税標準額 | 税率 | 予定税額 | |
| 家屋 | 3,119,000円 | 3% | 95,900円 |
| 土地 | 758,000円 | 3% | 22,700円 |
約半年後に支払った金額合計118,600円。
この合算522,547円が実際にかかった初期費用である。
現行のランニングコスト
一方、月々のランニングコストはどうか。
| 管理費 | 3,700円 |
| 修繕積立金 | 740円 (戸数の多いマンションのため低め) |
| 管理委託料 | 3,500円 |
| ローン支払い | 65,046円 |
合計72,986円。
修繕積立金が安いのが、このマンションの特徴。
部屋数が多い大型なマンションであるため、区分オーナー各々が修繕積立金を負担する。
そのため、1,000円をきるほどの安さなのである。
だけど、ローン返済が多いね。これ課題。
利益は…
家賃収入が81,500円なので、月の利益は差額の8,514円。
ちょっとしたお小遣い程度。
空室、家賃値下げ、管理費等の値上げがない場合、月々この程度のおカネが私にポケットに入ってくる。
このおカネを返済に充てることで、月々のローン支払い額を下げる予定でいる。
繰り上げ返済は手数料がかかるため、まとめて払うつもりだ。
ローンを全て返済したら、利益最大値は73,560円(現行のままの計算では)であり、この数値をいかに早く達成できるかを目指している。
あと、融資条件を良くするための実績作りや、団体信用生命保険という制度を使った、生命保険代わりとしての目的もあるので、詳細はまた今度。
他にかかるランニングコスト、固定資産税
残る費用は固定資産税。
1月1日に所有している不動産にかかる税金である。
これは、大体10万円程度とみている。
(初年度は実質収支プラスマイナス0円程度か。)
詳細は来年、納税通知書が届いたら報告する。
おわりに
以上、区分一室投資における、誰も教えてくれない「リアルな初期費用&ランニング費用」についてでした。
ワンルームマンションと聞くと、なんだか華やかなイメージが沸くけど、地道で堅実な投資手法の1つなんですね。
情報収集力のある読者にとって、1つの参考例として捉えて頂ければ。
今後も区分所有のキャッシュフローを報告していくので、読者登録もよろしくね。
