とみます(@20tomimasu)です。
サラリーマン大家から、リフォーム業を立ち上げた、柳田(やなぎた)さん。
投資家目線のリフォーム術に、定評が。
最近、新刊を出版したそうなので、早速、内容をチェックしていきます。
Amazonで売切れ!! ようやく届く。
販売直後、一時、品薄に。
ようやく、家に届いた。
ピカいちは、
- 千葉のリフォーム会社。
何と言っても、その特徴は、
- 安さ。
たとえば、
- クロス単価は、790円/m2
- クッションフロア単価は、2,500円/m2
- 戸建ての外壁塗装 45万円
- …
などなど。
まあ、安い。w
あと、柳田さんが、
- サラリーマンしながら不動産投資してた
ってのが、親近感湧くね。
実は、彼らのビフォーアフター写真を、かなり参考にしている。
(最近は、更新していないのが残念だけど…。)
んで、今回、気になった内容を↓
ピカいちのリフォーム投資とは
- 施工実績 7,358世帯
- リフォーム後満室表面利回り 18%
- 会社保有総額 27億円以上
数字的に、半端ねぇ。
彼らのポイントは何か。
気になった点↓
- 最大家賃の0.8倍を、リフォームにより狙う。
- リフォーム利回り＝上がった家賃×12か月/(リフォーム費-原状回復費)という、独自な「リフォーム利回り」を使用している。
- 初心者ほど、セルフリフォームはしてはいけない。
うへー、
- 集客できない場合は、家賃を下げればいいんじゃね?
という、自分の甘い認識とは、裏腹に。w
逆に、値上げを狙うのか。
たとえば、試験的に、一棟モノの1部屋だけを、バリューアップさせるなんてのも、面白そう。
(小さく始めるのが、私のモットー。)
んで、気になったのが、
- セルフリフォームをしてはいけない
って話。w
(自分でDIYリフォームをしている…)
セルフリフォームのデメリット
ざっと、3つのデメリットが。
- 仕上がりがキレイではない。
- 機会ロス (本来生まれる家賃収入が、セルフリフォームが長引いて、マイナスに。)
- 自分の時間が奪われる。(自分の時給を考えろ!!)
なるほどねー。
そもそも、自分の時間作りに投資をしているのに、時間が奪われるのは、ナンセンスだね。
まあ、リフォーム会社のポジショントークってのもあると思うけど、外注できることは、外注した方がよさそう。
- もし、本気でやろうとするなら、自分がリフォーム会社を立ち上げるくらいの気持ちで
とのこと。w
それは、それで面白そうな。
台風の被害で、リフォーム会社が数百件も抱えている状況だし…
冗談は、さておき↓
リフォームの施工ポイント
お、参考になるな、ってのが↓
- 女性が重視する場所を中心にグレードを高くすること。
たとえば、
- 外壁塗装、屋上防水
- 玄関
- リビング
- 木部塗装
- 押入れ収納
- キッチン
- 洗面台
- お風呂
- トイレ
- 間取り変更
- …
などなど。
ほぼ、全部やん。w
まあ、本には、それぞれ、詳細に書かれているので、ぜひご参考あれ。
個人的には、
- 屋根のトップコート塗布
- ミルキーホワイトの木部塗装
など、参考に。
業者に依頼する場合でも、自分が指示できるように、最低限の知識を取り入れつつ。
おわりに
以上「ピカいちのリフォーム投資(本)の感想・書評」でした。
- 修繕を制するものが、不動産投資を制する。(スラムダンク風)
半年前は、修繕において、材料費や施工内容、相場などが、全く分かりませんでしたが、ようやく、少しずつイメージが。
手と足と頭を動かしながら、収益の最大化を目指しつつ。
読者にも、幸あれ～
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