とみます(@20tomimasu)です。

もう直ぐ、4月ですね。

引越しのシーズンが終わりました。

にも関わらず、1号アパートの空室は埋まらず。w

そこで、入居付けの条件を変更していきます。

3月末でも空室が埋まらない

これまで、空室をリノベーションしてきた。

戦略としては、

• 周辺相場の価格帯で、＋αの設備機能

により、差別化。

ところが、

入居募集をするも、全くの反応が無し。w

そこで、

昨日、管理会社兼仲介会社と打ち合わせを。

例年、~5月までは、忙しいそうだが、

コロナウイルスの影響で、全くの人通りが少なく。w

くぅ。

入居付けに力がありそうな、駅近で選択したが、まさかの裏をかいた感じに。ﾄﾎﾎ。

ここで、施策を提案。

入居付けの見直し

まずは、現在の仲介条件を。

• 専任仲介媒介 (指定した業者だけが仲介できる。)
• 他者付けが禁止
• その代わりに、初期費用ゼロゼロプラン。

初期費用ゼロゼロプランとは、

• 鍵交換 1.5万円
• 火災保険 (エイワン) 1.7万円
• 保証会社 (全保連)3.3万円 (1か月分)
• 仲介手数料 3.3万円 (1か月分)

をゼロ円にすることで、入居者の初期費用を徹底的に下げるサービス。

(*敷金礼金のゼロゼロではない。)

その管理会社独自のサービスプランで、興味を持ったが…

最大のデメリットは、

• 入居者の負担が+2,000円/月

になるということ。

けっこう足かせになるんじゃないか?

プラス、ここ2か月、チャレンジしてみたが、全く反応が無いということで。

専任+他社付け可能に

これまで、独自プランということで、

• 他社付け不可 (他社による客付けが不可)

としてきた。

ここで、反応数の母数を広げるために、

• 他社付けを可に (他社による客付けを可能に)

することに。

ざっくりいうと、

• 他社付け > 独自プラン「ゼロゼロプラン」

の方が、早期入居付けに繋がるのでは? と。

まとめよう↓

↓

ね、母数は増えそうでしょ?

ってか、レインズ登録してなかったんかーい(泣。

さらに、

• 客付け不動産A,B,…、

の利益を出すために、

• 広告費 (AD)

を設定。

この地域の相場から、

• 0.5ヵ月～1か月

とのことで、

• 1か月分の広告費

を設定。

この条件で、しばらく様子を見ていければ。

これでも、反応が無ければ(～5月くらい)、購入当初見積の家賃設定に、下げようかー。

• 3.3万円→3.0万円。

おわりに

以上「繁忙期が過ぎても空室が埋まらない! 独自プランを辞めて他社付け可能に変更」でした。

入居付けがこれほどに大変だったとは。

都心の区分投資とは、大違いですね。(その分、地方アパートの方が、収益の伸びしろがある。)

また、時間を見つけて、地元の複数の客付け会社に対して、営業活動をしていければ。

読者にも、幸あれ～

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