繁忙期が過ぎても空室が埋まらない! 独自プランを辞めて他社付け可能に変更
とみます(@20tomimasu)です。
もう直ぐ、4月ですね。
引越しのシーズンが終わりました。
にも関わらず、1号アパートの空室は埋まらず。w
そこで、入居付けの条件を変更していきます。
3月末でも空室が埋まらない
これまで、空室をリノベーションしてきた。
戦略としては、
- 周辺相場の価格帯で、＋αの設備機能
により、差別化。
ところが、
入居募集をするも、全くの反応が無し。w
そこで、
昨日、管理会社兼仲介会社と打ち合わせを。
例年、~5月までは、忙しいそうだが、
コロナウイルスの影響で、全くの人通りが少なく。w
くぅ。
入居付けに力がありそうな、駅近で選択したが、まさかの裏をかいた感じに。ﾄﾎﾎ。
ここで、施策を提案。
入居付けの見直し
まずは、現在の仲介条件を。
- 専任仲介媒介 (指定した業者だけが仲介できる。)
- 他者付けが禁止
- その代わりに、初期費用ゼロゼロプラン。
初期費用ゼロゼロプランとは、
- 鍵交換 1.5万円
- 火災保険 (エイワン) 1.7万円
- 保証会社 (全保連)3.3万円 (1か月分)
- 仲介手数料 3.3万円 (1か月分)
をゼロ円にすることで、入居者の初期費用を徹底的に下げるサービス。
(*敷金礼金のゼロゼロではない。)
その管理会社独自のサービスプランで、興味を持ったが…
最大のデメリットは、
- 入居者の負担が+2,000円/月
になるということ。
けっこう足かせになるんじゃないか?
プラス、ここ2か月、チャレンジしてみたが、全く反応が無いということで。
専任+他社付け可能に
これまで、独自プランということで、
- 他社付け不可 (他社による客付けが不可)
としてきた。
ここで、反応数の母数を広げるために、
- 他社付けを可に (他社による客付けを可能に)
することに。
ざっくりいうと、
- 他社付け > 独自プラン「ゼロゼロプラン」
の方が、早期入居付けに繋がるのでは? と。
まとめよう↓
↓
ね、母数は増えそうでしょ?
ってか、レインズ登録してなかったんかーい(泣。
さらに、
- 客付け不動産A,B,…、
の利益を出すために、
- 広告費 (AD)
を設定。
この地域の相場から、
- 0.5ヵ月～1か月
とのことで、
- 1か月分の広告費
を設定。
この条件で、しばらく様子を見ていければ。
これでも、反応が無ければ(～5月くらい)、購入当初見積の家賃設定に、下げようかー。
- 3.3万円→3.0万円。
おわりに
以上「繁忙期が過ぎても空室が埋まらない! 独自プランを辞めて他社付け可能に変更」でした。
入居付けがこれほどに大変だったとは。
都心の区分投資とは、大違いですね。(その分、地方アパートの方が、収益の伸びしろがある。)
また、時間を見つけて、地元の複数の客付け会社に対して、営業活動をしていければ。
読者にも、幸あれ～
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