支店長から承認を得るも、売主都合の売り止め…
とみます(@20tomimasu)です。
2号アパート取得に向けて、
地元の金融機関から承認を得られたものの、まさかの審査申込後の売り止め。
ガックシですね。
保証会社を入れると時間が掛かりますからね…
2号アパート候補の物件概要
- 千葉市内
- 表面利回り 約14%
- 1000万円台
- 平成築
と、お手頃な割に、高利回り。
近くの相続税路線価ベースだが、
900万円くらいの土地値もあり。
お、いいね!
早速、買い付けを入れるとともに、新規開拓している銀行に打診。
支店長も現地を確認後、本部への了承も降りて、いざ、銀行へ正式に申し込んだのだが…
仲介業者からの売り止め報告
進捗状況の報告と、必要な書類を取り寄せるため、仲介業者に連絡すると、
- その物件は、売主の都合で売り止めになりました
とのこと。
まじかー!
直ぐに、買い付けを入れたので、売主の気でも変わったのだろうか…
確かに、この物件力は高い。
にしても、残念な結果に。
泣く泣く、銀行の支店長にも連絡し。
これまでの対応へのお礼と、次の物件時は何卒と伝えておき。
ということで、最後の望みとして、水面下で動いていた案件がぶっ飛んだ。
年内の2号アパート取得は、達成できず。(泣)
まあ、市況やら、タイミングがあるので、その辺は仕方ないか。
そんな感じで、来年も、エントリーのトライをしていければ。
地元信用金庫の融資条件
支店長とのやり取りで、Goできる物件をメモしておこう。
地域によっても違うし、銀行によっても違うので、あくまで自分用に。
- アパートなら2000万円まで
- 戸建てなら1000万円まで
- 地域は、車で30分ほどの範囲で可能。ただし、田舎過ぎ(賃貸需要が無い所)はダメ。
- 築30年前後でも可能。ただし、修繕履歴があるのが望ましい。
- 市街化調整区域でも可能。ただし、再建築可が望ましい。
- 融資可能年数は、最大で15年。ちなみに、今回の物件は10~12年とのこと。最大はキツイか。
- 新規の取り扱いなので、保証会社の審査が必須。
- 利回りはあまり気にしない。10%あれば十分。
- 家賃収入の7掛けで、運用できるかどうか。不足している場合は、頭金を入れてね。ちなみに、今回の物件は、300万円程の頭金。
- 入居率、0%(全空)はダメ。70%~100%(高稼働～満室)が望ましい。
かな。
また気づきがあったら、足していく。
あとは、満たす物件をが出てくるのまで、張っておこう。
おわりに
以上「支店長から承認を得るも、売主都合の売り止め…」でした。
残念ながら、振り出しに戻り。泣
また、0からのスタートですね。
2022年は、素敵な物件とのご縁を信じ。
大家としても、気長に活動していければ。
それでは、また。
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