とみます(@20tomimasu)です。
これまで、投資マンションや一棟アパートを購入してきたが、
借金は3000~4000万円と金額が大きく。
幸いなことに、プラスのキャッシュフローで回っているけど…
不動産は、何が起きるか分からない。
そこで、今回、
- 不動産投資の最悪のシナリオ
を想定し、
- 赤字(マイナス)のキャッシュフローの場合
- ローンの残債を払えなくなった場合
を考えていきます。PR
当時20代会社員だった私の不動産投資歴
これまでの不動産の投資歴を↓
- 2016年(27歳)、横浜市中区の投資マンション1室目を購入 (2019年売却。)
- 2017年(28歳)、横浜市中区の別の投資マンション2室目を購入 (2020年売却予定。)
- 2019年(30歳)、千葉の築古アパートを購入。
といった感じ。
もともと、経済的自立(不労所得)に憧れて、
マンション投資を始めたけど…
月々のキャッシュフローが1万円と少なかったため、他の投資方法に切り替えている。
というのも、シミュレーションしてみると。
上野訓弘さんの負債総額シミュレーターで試算してみた
一般的なシミュレーションは甘いので、厳しめなやつを。
を発見したので、早速、入力していく。
半分くらいまで進むと、こんな画面になる↓
今回、投資マンションの2室目は、失敗した投資なので、その条件を入力↓
- 融資金額: 1,750,000円
- 毎月の賃料: 76,000円
- 管理費や修繕積立金: 9,200円 *正しくは、賃貸管理手数料を含めない。
- ローン金利: 1.85% (〇リックス銀行の変動金利)
- 支払回数: 35年×12ヵ月 = 420回
- 月返済額: 56,632円
結果…
- -386万円
だと!?
負債総額シミュレーター詳細
左上の方に、今回のシミュレーションの条件が、記載されている↓
- 月額の賃料は、4年に1度、3,000円下落する
- 賃貸募集のため、4年に1度、1ヶ月だけ空室になる
- 大規模修繕のため、10年に1度、管理費（修繕積立金）が2,000円上昇する
- 金利変動はないと想定し、リフォーム費用・賃貸募集費用などは計算に含まない
毎回の詳細も確認できた↓
↑あ、145回目(13年目)で、キャッシュフローがマイナスに転じている。(画面クリックで拡大)
その時の賃料が、6.7万円。う…あながち、妥当な数字か?
↑そして、270回目(23年目)。これまでのキャッシュフローで貯めたプラス分が、マイナスに転じ…
↑最後に、35年の返済が終えた後の数字が。家賃5.2万円。
実際に、賃貸ポータルサイトで探してみると、同額で募集している築古物件もチラホラ。
まじか。w
- 収支で、-246万円
固定資産税等が含まれていなかったので、仮にこれを加味したとして、最初の
- -386万円
くらいなんだろう。
うん、やっぱ売ろう。w
一方、もっと、ヤバいのは…
赤字キャッシュフローは負債!!
プラスのキャッシュフローを生まずに、
マイナスのキャッシュフローになっている場合、もっとヤバい可能性が。
手出しがある上に、
売りたいときに、残債を消化しきれない可能性も。
その場合、どうなんの?
ってことで、調べていると、
- 債務(さいむ)整理
という選択肢があるそうで。
債務(さいむ)整理とは
債務整理とは、
- 借金を整理することでその額を減らし、負担を軽減する法的な手続き
のこと。
大きく分けて、3つの方法があり、それぞれ、
- 任意売却
- 民事再生
- 自己破産
下にいくほど、程度が重い。
① 任意売却
借りている金融機関と話し合い、同意を得て売却すること。
強制的にオークションにかけられる(差し押さえ)競売の一歩手前。
②民事再生
住宅を残しつつ、その他の債務を圧縮。
元金のみを3年間で返済していく手続き。
③自己破産
裁判所の手続きを介し、借金全てを免責。
財産(マイホーム、生命保険、退職金、株式証券等)は、全て没収。
う、これは避けたい…
具体的には、弁護士と相談しながら、進めていくことになるそうで。
ちなみに、今回の負債総額シミュレーターは、上野訓弘法律事務所のもの。
無料相談も受け付けているそうなので、とりあえず困ったら聞いてみよう。
上野訓弘(うえの のりひろ)法律事務所
↑過去のYoutube動画が見つかった。
債務だけでなく、相続、労務、離婚といった問題を得意としているそう。
事務所は、東京都渋谷。
キャッシュフローが赤字やトントンの場合は、気楽に相談してみると良いかもね。
おわりに
以上「上野訓弘法律事務所に無料相談、不動産投資で失敗かな? と思ったら」でした。
今後、景気の動向が懸念されるため、ジワジワと不動産の相場にも影響が出るかもしれません。
どんな投資でもですが、
- 最悪なシナリオを事前に描くこと
- ストレスをかけたシミュレーションをしておくこと
が大切かもですね。
失敗を血肉にしていければ。
それでは、また。