不動産投資の最悪のシナリオを考える(負債総額シミュレーター)
とみます(@20tomimasu)です。
これまで、投資マンションや一棟アパートを購入してきました。
が、借入金額に視線を当てると、数千万円と、それなりに金額が大きく。
幸いなことに、プラスのキャッシュフローで回っているけど…
何が起きるか分からないのが世の常で。
そこで、今回、
- 不動産投資の最悪のシナリオ
を想定し、
- 赤字(マイナス)のキャッシュフローの場合
- ローンの残債を払えなくなった場合
等を考えていく。
当時、20代会社員だった私の不動産投資歴
簡単に、これまでの不動産の投資歴を↓
- 2016年(27歳)、横浜市中区の投資マンション1室目を購入→2019年、購入物件価格に対し+100万円で、売却済み。
- 2017年(28歳)、横浜市の中区の別の投資マンション2室目を購入→2020年、購入物件価格に対し-60万円で、売却予定。
- 2019年(30歳)、1室目の利益を、1棟アパートの購入資金に。2020年、現在、入居付けに苦労している。
といった感じ。
もともと、経済的自立(不労所得)に憧れて、
マンション投資を始めたけど…
月々のキャッシュフローが1万円弱と少なかったため、他の投資方法に切り替えている。
というのも、借入金額の割に、リスク対効果が薄いなと。
実際、1室目は、プラスで売却できたけど、
2室目は、-60万円と、購入時よりも、物件価格が低下した。
幸いなことに、運営上は、
両マンションとも立地は良かったため、
空室や家賃低下は無く、(むしろ、家賃を上げたが。)
キャッシュフローは、ほぼ、購入時に電卓で叩いた通りとなった。
一方で、もし、購入した物件が最悪なシナリオを描いたら、どうなってんだろ?
ってことで、シミュレーション。
負債総額シミュレーターで試算してみる
一般的なシミュレーションは甘いので、厳しめなやつを。w
を発見したので、早速、入力していく。
半分くらいまで進むと、こんな画面になる↓
今回、投資マンションの2室目は、失敗した投資なので、その条件を入力↓
- 融資金額: 1,750,000円
- 毎月の賃料: 76,000円
- 管理費や修繕積立金: 9,200円 *正しくは、賃貸管理手数料を含めない。
- ローン金利: 1.85% (〇リックス銀行の変動金利)
- 支払回数: 35年×12ヵ月 = 420回
- 月返済額: 56,632円
結果…
- -386万円
だと!?
ん、どういったこっちゃ。
詳細を見ると…
シミュレーター詳細
左上の方に、今回のシミュレーションの条件が、記載されている↓
- 月額の賃料は、4年に1度、3,000円下落する
- 賃貸募集のため、4年に1度、1ヶ月だけ空室になる
- 大規模修繕のため、10年に1度、管理費（修繕積立金）が2,000円上昇する
- 金利変動はないと想定し、リフォーム費用・賃貸募集費用などは計算に含まない
お?
けっこう、まともな方じゃない?
むしろ、金利リスクを考慮していないから、甘めかと。
えー、じゃあ、どこで?
計算表を見ていくと…↓
↑あ、145回目(13年目)で、キャッシュフローがマイナスに転じている。(画面クリックで拡大)
その時の賃料が、6.7万円。う、あながち、妥当な数字か?
↑そして、270回目(23年目)。これまでのキャッシュフローで貯めたプラス分が、マイナスに転じた。(通算でマイナスに。)
ぬおー。こんなこともあるのね。
↑最後に、35年の返済が終えた後の数字が。家賃5.2万円。
実際に、賃貸ポータルサイトで探してみると、同額で募集している築古物件もチラホラ。
まじか。w
- 収支で、-246万円
ん?、最初の計算、合わねぇ。
あ、管理費に、賃貸管理手数料を、すでに計上していたからか。
(入力項目が親切じゃないな、おい。)
まあ、固定資産税等が含まれていなかったので、仮にこれを加味したとして、最初の
- -386万円
としよう。
386万円を回収するのに、
- プラス、8年と2か月
とのこと。
なるほどねぇ。
ただ、物件の売却価格が含まれていないので、逆にいえば、35年後に、
- 386万円
以上で、売れれば、投資としては成功ってことね。
35年後の利回りを概算すると↓
- 賃料4.5万円くらい?×12ヵ月/386万円=13.9%
で、築50年以上モノが売れるとは…、思えないな。w
やぱ、この投資は、損切りして良かったかな。
プラスの月1万円程度のキャッシュフローが出てても、危険な投資だということが分かった。
一方、もっと、ヤバいのは…
赤字(マイナス)のキャッシュフローは投資ではない
プラスのキャッシュフローを生まずに、
マイナスのキャッシュフローになっている場合、もっとヤバい可能性が。
手出しがある上に、
売りたいときに、残債を消化しきれない可能性も。
その場合、どうなんの?
ってことで、調べていると、
- 債務(さいむ)整理
という選択肢が。
債務(さいむ)整理とは
債務整理とは、
- 借金を整理することでその額を減らし、負担を軽減する法的な手続き
のこと。
大きく分けて、3つの方法があり、それぞれ、
- 任意売却
- 民事再生
- 自己破産
下にいくほど、程度が重い。
① 任意売却
借りている金融機関と話し合い、同意を得て売却すること。
強制的にオークションにかけられる(差し押さえ)競売の一歩手前。
②民事再生
住宅を残しつつ、その他の債務を圧縮。
元金のみを3年間で返済していく手続き。
③自己破産
裁判所の手続きを介し、借金全てを免責。
財産(マイホーム、生命保険、退職金、株式証券等)は、全て没収。
う、これは避けたい…
ってな感じに、色々な方法があるみたい。
具体的には、どの段階でも、弁護士と相談しながら、進めていくことになる。
なので、まずは、弁護士探しが肝。
参考までに、今回の負債総額シミュレーターは、上野訓弘法律事務所より↓
今回の負債総額シミュレーターは上野訓弘(うえの のりひろ)法律事務所より
↑過去のYoutube動画が見つかった。
相続不動産から労務や離婚といった問題を得意としているそう。
事務所は、東京都渋谷。
無料相談も受け付けているので、キャッシュフローが赤字やトントンの場合は、こういう手段があることを頭の片隅にいれておきたい。
おわりに
以上「不動産投資の最悪のシナリオを考える(負債総額シミュレーター)」でした。
今後、景気の動向が懸念されるため、ジワジワと不動産の相場にも影響が出るかもしれません。
どんな投資でもですが、
- 最悪なシナリオを事前に描くこと
- ストレスをかけたシミュレーションをしておくこと
が大切かもですね。
失敗を血肉にしていければ。
読者にも、幸あれ～
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