不動産投資の最悪のシナリオを考える(負債総額シミュレーター)

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

これまで、投資マンションや一棟アパートを購入してきました。

が、借入金額に視線を当てると、数千万円と、それなりに金額が大きく。

 

幸いなことに、プラスのキャッシュフローで回っているけど…

何が起きるか分からないのが世の常で。

 

そこで、今回、

  • 不動産投資の最悪のシナリオ

を想定し、

  • 赤字(マイナス)のキャッシュフローの場合
  • ローンの残債を払えなくなった場合

等を考えていく。

とみます
この内容は「借金の整理方法」についてです。

 

当時、20代会社員だった私の不動産投資歴

 

簡単に、これまでの不動産の投資歴を↓

  • 2016年(27歳)、横浜市中区の投資マンション1室目を購入→2019年、購入物件価格に対し+100万円で、売却済み。
  • 2017年(28歳)、横浜市の中区の別の投資マンション2室目を購入→2020年、購入物件価格に対し-60万円で、売却予定。
  • 2019年(30歳)、1室目の利益を、1棟アパートの購入資金に。2020年、現在、入居付けに苦労している。

といった感じ。

 

もともと、経済的自立(不労所得)に憧れて、

マンション投資を始めたけど…

 

月々のキャッシュフローが1万円弱と少なかったため、他の投資方法に切り替えている。

というのも、借入金額の割に、リスク対効果が薄いなと。

 

実際、1室目は、プラスで売却できたけど、

2室目は、-60万円と、購入時よりも、物件価格が低下した。

 

幸いなことに、運営上は、

両マンションとも立地は良かったため、

空室や家賃低下は無く、(むしろ、家賃を上げたが。)

キャッシュフローは、ほぼ、購入時に電卓で叩いた通りとなった。

 

一方で、もし、購入した物件が最悪なシナリオを描いたら、どうなってんだろ?

ってことで、シミュレーション。

 

負債総額シミュレーターで試算してみる

 

一般的なシミュレーションは甘いので、厳しめなやつを。w

を発見したので、早速、入力していく。

 

半分くらいまで進むと、こんな画面になる↓

今回、投資マンションの2室目は、失敗した投資なので、その条件を入力↓

ueno-200430-2

  • 融資金額: 1,750,000円
  • 毎月の賃料: 76,000円
  • 管理費や修繕積立金: 9,200円   *正しくは、賃貸管理手数料を含めない。
  • ローン金利: 1.85% (〇リックス銀行の変動金利)
  • 支払回数: 35年×12ヵ月 = 420回
  • 月返済額: 56,632円

 

結果…

  • -386万円

だと!?

 

ん、どういったこっちゃ。

詳細を見ると…

 

シミュレーター詳細

 

左上の方に、今回のシミュレーションの条件が、記載されている↓

  • 月額の賃料は、4年に1度、3,000円下落する
  • 賃貸募集のため、4年に1度、1ヶ月だけ空室になる
  • 大規模修繕のため、10年に1度、管理費(修繕積立金)が2,000円上昇する
  • 金利変動はないと想定し、リフォーム費用・賃貸募集費用などは計算に含まない

 

お?

けっこう、まともな方じゃない?

 

むしろ、金利リスクを考慮していないから、甘めかと。

えー、じゃあ、どこで?

 

計算表を見ていくと…↓

ueno-200430-3 ueno-200430-4

↑あ、145回目(13年目)で、キャッシュフローがマイナスに転じている。(画面クリックで拡大)

その時の賃料が、6.7万円。う、あながち、妥当な数字か?

 

ueno-200430-5

↑そして、270回目(23年目)。これまでのキャッシュフローで貯めたプラス分が、マイナスに転じた。(通算でマイナスに。)

ぬおー。こんなこともあるのね。

 

ueno-200430-6

↑最後に、35年の返済が終えた後の数字が。家賃5.2万円。

実際に、賃貸ポータルサイトで探してみると、同額で募集している築古物件もチラホラ。

 

まじか。w

  • 収支で、-246万円

 

ん?、最初の計算、合わねぇ。

あ、管理費に、賃貸管理手数料を、すでに計上していたからか。

(入力項目が親切じゃないな、おい。)

 

まあ、固定資産税等が含まれていなかったので、仮にこれを加味したとして、最初の

  • -386万円

としよう。

 

386万円を回収するのに、

  • プラス、8年と2か月

とのこと。

 

なるほどねぇ。

ただ、物件の売却価格が含まれていないので、逆にいえば、35年後に、

  • 386万円

以上で、売れれば、投資としては成功ってことね。

 

35年後の利回りを概算すると↓

  • 賃料4.5万円くらい?×12ヵ月/386万円=13.9%

で、築50年以上モノが売れるとは…、思えないな。w

 

やぱ、この投資は、損切りして良かったかな。

プラスの月1万円程度のキャッシュフローが出てても、危険な投資だということが分かった。

 

一方、もっと、ヤバいのは…

 

赤字(マイナス)のキャッシュフローは投資ではない

ueno-200430-7

引用…上野訓弘法律事務所【不動産投資相談ダイヤル】

 

プラスのキャッシュフローを生まずに、

マイナスのキャッシュフローになっている場合、もっとヤバい可能性が。

 

手出しがある上に、

売りたいときに、残債を消化しきれない可能性も。

 

その場合、どうなんの?

ってことで、調べていると、

  • 債務(さいむ)整理

という選択肢が。

 

債務(さいむ)整理とは

 

債務整理とは、

  • 借金を整理することでその額を減らし、負担を軽減する法的な手続き

のこと。

 

大きく分けて、3つの方法があり、それぞれ、

  1. 任意売却
  2. 民事再生
  3. 自己破産

 

下にいくほど、程度が重い。

 

① 任意売却

借りている金融機関と話し合い、同意を得て売却すること。

強制的にオークションにかけられる(差し押さえ)競売の一歩手前。

 

②民事再生

住宅を残しつつ、その他の債務を圧縮。

元金のみを3年間で返済していく手続き。

 

③自己破産

裁判所の手続きを介し、借金全てを免責。

財産(マイホーム、生命保険、退職金、株式証券等)は、全て没収。

 

う、これは避けたい…

ってな感じに、色々な方法があるみたい。

 

具体的には、どの段階でも、弁護士と相談しながら、進めていくことになる。

なので、まずは、弁護士探しが肝。

 

参考までに、今回の負債総額シミュレーターは、上野訓弘法律事務所より↓

 

今回の負債総額シミュレーターは上野訓弘(うえの のりひろ)法律事務所より

↑過去のYoutube動画が見つかった。

相続不動産から労務や離婚といった問題を得意としているそう。

 

事務所は、東京都渋谷。

無料相談も受け付けているので、キャッシュフローが赤字やトントンの場合は、こういう手段があることを頭の片隅にいれておきたい。

>>上野訓弘法律事務所【不動産投資相談ダイヤル】

 

おわりに

 

以上「不動産投資の最悪のシナリオを考える(負債総額シミュレーター)」でした。

 

今後、景気の動向が懸念されるため、ジワジワと不動産の相場にも影響が出るかもしれません。

どんな投資でもですが、

  • 最悪なシナリオを事前に描くこと
  • ストレスをかけたシミュレーションをしておくこと

が大切かもですね。

失敗を血肉にしていければ。

とみます
今日も最後までありがとうございました。

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