とみます(@20tomimasu)です。

今回は、築古の中古戸建てを購入した際に、住宅ローン控除する方法について。

Hさんから、ご質問を頂きました。いつもありがとうございます。

結論、「耐震基準適合証明書」を、建築士に依頼して、入手すれば、控除できます。

簡単な流れをメモしておきます。

Hさんからのご質問「築古の住宅ローン控除について」

はじめまして。

いつもブログを拝見しております。

とても参考になります。

有益な情報をありがとうございます。

ところで一つお伺いしたいことがあります。

今、自宅用に中古戸建ての購入検討しているのですが検討物件は耐用年数超えしています。

以前、とみますさんのブログでローン控除があった！と記事を拝見しました。

お持ちの自宅は耐用超えしているのでしょうか。

もしそうでしたら、ローン控除要件に該当させるまでの実際の流れを記事にしていただけると大変嬉しいです。

いろいろと情報収集しているのですが限界にきており、、不動産屋も頼りなく、、 もしよろしければ、ご検討ください。

それでは、今後もブログを楽しみにしております。

いつもご愛読ありがとうございます!!

先月、ちょうど、確定申告で、申請しましたよ~

物件価格の1%が(しかも10年間)控除されるので、節税効果が高いんですよね。

購入前に把握されているとは、さすが、Hさん。

ざっと、回答を↓

住宅ローン控除/通常の場合、中古住宅は築20年以内

まず、厳密に言うと、耐用年数ではなく、

• 木造などの中古住宅→築20年
• マンションなどの耐火建築物→築25年

以内の建物に対して、住宅ローン控除を適応できる。

詳細は、国税庁のホームページより↓

＞＞No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）

が、文章多くて、理解に苦しむのよね…

そこで、私の事例を交えて↓

おそらく、

該当する物件は、築25年以上の築古だろう。

私もそうだった。

築32年の木造2階建て。

＞＞【地方中古マイホーム】借家(2LDK)から戸建て(5DK)へ、家賃が半分に。

本来、築25年以上の場合は、住宅ローン控除を適応できない。

しかし、仲介の営業マンが教えてくれたが、

• 耐震証明書類があれば、住宅ローン控除を受けれる

ということ。

築古の戸建てでも、住宅ローン控除を受ける方法

次の書類のどれかがあれば、住宅ローン控除を受けれる。

• 耐震基準適合証明書
• 既存住宅性能評価書
• 既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証書

私の場合、

• 耐震基準適合証明書

を建築事務所に依頼して、取得した。

というより、仲介会社の営業マンが、全て切り盛りしてくれた。

証明書の取得金額として、

• 5.4万円 (税込)。

高いか安いかは…

物件価格やその人の所得にもよるが、

• 1年以上住めばお得 (私の場合)

と認識している。(後述。)

ただ、注意してもらいたいのが、

• 物件の引き渡し前に、必ず行う必要があること

そのため、

• 耐震基準適合証明書の申請者の名前は、当時の売主 (自分ではない)

となっている。

Hさんの場合、仲介の営業マンのやる気が薄そうなので、事情が少し異なるかもしれないが、参考までに↓

• 仲介の営業マンに、売主に耐震基準適合証明書を取得するように、依頼する必要があること
• さらに、仲介の営業マンが、建築士事務所と繋がりがあるかどうかを確認すること。(なければ、自分で建築士を探す?)

最悪、建築士に相談すれば、

建築士の方から、仲介の営業マンにアプローチしてくれるかも?

ただ、耐震診断をガッツリする場合、

10万円前後が相場みたい。

さきほどの証明書の取得費と併せると、けっこうな金額に。

そこで、

• 軽く物件を見て、証明書の発行だけを…

とお願いすれば、5万円程度で済む?

あくまで、私の場合、

仲介の営業マンに任せだったので、ご参考までに。

住宅ローン控除の証明書は、次の確定申告まで保管

物件の引き渡し前に、

• 建築士が物件をチェックして、耐震基準適合証明書を作成する。

(営業マンとの後日談だが、

当時、経年劣化で、家の鍵が開かなくて、建築士に2度手間をかけてしまったらしい。)

その後、

引き渡し前か、後かは忘れたが、

• 耐震基準適合証明書

が、家に届く。

んで、この証明書は…

次の確定申告時に使用する。

私の場合、今年の4月、オンラインで申請した。

(当時、コロナウイルスの影響で、1か月間受付が延長された。)

こんな感じ↓

住宅ローン控除の実際の効果

↑物件価格780万円で購入したので、

• その1%…7.8万円

が控除されるとのこと。

仮に、所得税20%として、

• 約1.6万円/年

の効果だね。だから、約3年で元が取れる計算。

10年これが続くと、多少はお得! ということで。w

↑twiiterで教えて頂きました。

住宅ローン控除は、税額控除だそうで、納付する税金に対し、ごっそり引かれるようです。

これはでかい!!

一方、都心のように、物件価格が高い場合は…

あるいは、高所得者の場合…

• 全力で、耐震基準適合証明書を取りに行くこと

になりそうな。(ただし、確か上限がある。)

んで、オンラインで申請したけど、結局、以下の書類を郵送する必要があった↓w

• 耐震基準適合証明書 (建築士に作成してもらった書類)
• 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 (借入先の銀行から、翌年1月くらいに郵送されてきたハガキ)
• 住宅と土地の売買契約書 (購入時に結んだ契約書)
• 住宅と土地の登記事項証明書 (購入1か月後くらいに、司法書士から郵送されてきた書類。)

けっこうな量で。w

耐震基準適合証明書を含め、書類(原本)は無くさないように。

おわりに

以上「築20年以上の中古戸建で、住宅ローン控除を受けるには」でした。

他にも、

• 既存住宅性能評価書
• 既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証書

の方法があるみたいですが、それなりに費用が掛かりそうですね。

1つの事例として、参考になれば幸いです。

読者にも、幸あれ～

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