【地方中古マイホーム】借家(2LDK)から戸建て(5DK)へ、家賃が半分に。

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

借家から、戸建てへ。

先日、金消契約を終え、数字がハッキリしてきました。

 

この辺で一度、詳細を、まとめておきます。

とみます
この内容は「地方中古マイホーム」についてです。

 

借家(しゃくや)の問題点

 

千葉に引っ越して、早5年。

早々に、寮を出て、アパート一室×2LDKを借りて、住んできた。

 

んで、先日、子供が生まれたこともあり、家計の見える化を↓

>>娘が誕生しパパに。家計の見える化を

 

  • 家賃支出…5万円

けっこうな負担だな…

(資産にもならない。)

 

ということで、

  • 戸建て×住宅ローン×売買契約

を、進めてきた。

 

そして、先週、

  • 金銭消費貸借契約 (略して、金消)

を結んだ。

 

金消(きんしょう)契約とは

 

金消は、簡単にいうと、

  • 借入金額、利率、返済期日
  • 返済延滞などが生じた場合の措置
  • 不動産に対する抵当権の設定

などの、銀行との、お約束ごと。

 

個人的に、ローン審査の「決着」と、理解している。

んで、これが終わったことで、最終的な数字が見えてきたので、まとめておこう。

 

ちなみに、この金消は、銀行に行かなければならない…。

銀行との日程調整が、けっこう面倒だったり。

 

が、仕方なく。

あと、融資先の銀行は、土曜に対応してくれた。感謝!!

(ただし、土曜対応は、銀行に依るかも。)

 

中古戸建て(5DK)の詳細、初期費用(諸経費)

 

物件

  • 売り出し価格…880万円
  • 購入価格…780万円
  • 木造2階
  • 5DK
  • 建物面積 約100m2 (約30坪)
  • 建築1987年 (築32年)
  • 公営水道、本下水、都市ガス、駐車場あり。
  • ただし、旗竿。接道間口が2m*しかなく、軽自動車じゃないとキツイ。そのため、割安に。(*再建築は可。法律が変わらなければ。)
  • 固定資産税評価額 831万円
  • 勤務先に、チャリで通える範囲。

小計 780万円

 

諸経費

①契約関係

  • 売買契約書印紙代…0.5万円
  • 登記費用…20万円
  • 固定資産税の清算金…2.2万円
  • 仲介手数料…32万円 (物件価格×3%+6万円+消費税)

小計 54.7万円

 

②融資関係

  • ローン事務手数料…18.5万円
  • 金消の印紙代…1万円

小計 19.5万円

 

③火災保険、税金、その他

  • 火災共済、自然災害(地震)共済、風水害保障タイプ、1年分 2.8万円 (*1)
  • 不動産取得税…2万円
  • 耐震適合証明書…5.4万円 (*2)

小計 10.2万円

 

*1) 火災保険は、安さを優先し、全労災にした。(デメリットとしては、保障を受ける際に、手間がかかる。)

*2) 住宅ローン控除「1%」を受けるために、耐震適合のチェックを行う。(非耐火住宅→築20年以内に相当しないため。)

 

合計 約865万円

 

これに対し、

  • 頭金 5万円
  • 融資 860万円。

 

リフォームに関しては、

業者を見つけ、請負契約を結べば、低金利での借入をできたが、物件を保有していないと、請負契約を結べない業者が多い。

あるいは、結べたとしても、修繕見積が異常に高い。そのため、ゆっくり、業者を選定し、+DIYで、コスト削減を図ることにした。

(予算70万円くらいを見ている。)

 

住宅ローンの融資期間/金利/返済額

 

んで、

融資条件は…

  • 融資期間 35年
  • 金利 0.495%!!
  • 元金均等返済 (残債の減りが早く、毎月、返済額が減っていく方法。)を選択。

 

ナイス~!!

住宅ローンは、金利がホントに低いね!!

投資している身からすると、驚きの低金利だよ…

(ちなみに、融資先は、三井住友信託銀行。)

 

結果、

  • 月々の返済は、約2.4万円

に。

 

え、

これまでの家賃の半分なんですけど。

 

しかも、元金均等返済…

すごいね、地方のマイホームは。

 

ということで、

これまでの1か月分の家賃で、2か月分を生活できることに。

 

あるいは、浮いたお金、月2.6万円は、投資に…(・∀・)ニヤニヤ。

しかも、土地(+建物*ほとんど土地値で購入)も、手に入る。

(ただし、固定資産税がかかる。が、地方の戸建ては安い。約5万円/年。)

 

まとめておく↓

 

中古地方戸建てマイホームのメリット・デメリット

 

  • 地方の戸建ては、割安な物件が多い。
  • 今の低金利時代により、住宅ローン金利は、0.5%に。(銀行にも依るが、多分、大半が、1%を切る。)
  • 間取りが広くなる。(部屋が広くなるし、部屋数も増えた。)
  • 家賃は、半減することが分かった。
  • 固定資産税も安い。この物件で、月5万円。
  • 住宅ローン控除も使える。(物件価格の1%×10年間。購入価格が780万円なので、年7.8万円か。)

 

ただし!!

そのまま、住めなくはないが、修繕をした方が、良さそう。

物件が長持ちするし、価値が上がりそうな。

(その辺は、専業主婦の嫁と、バリューアップ会議を行いつつ。)

見た目は、築年数の割には、きれい?

 

デメリットとしては、

  • 修繕が必要な場合多い。→各施工の費用を事前に見積もるスキルが必要。
  • 出口時のリスクが大きい。
  • たとえば、売却時に、売れない可能性がある。→土地値での購入。プラス、元付の仲介に質問し、内見数など、実需を確かめておく。

 

デメリットやリスクは、必ず存在する。

なので、考え得るマイナス点を洗い出し、それぞれに、対応策を検討して、可否を判断するのが大切かもね。

 

そんな感じに、これからは、リフォームの記事が増えそうだ…

(ここを拠点に、不動産資産の最適化をしていく。)

 

おわりに

 

以上「【地方中古マイホーム】借家(2LDK)から戸建て(5DK)へ、家賃が半分に。」でした。

 

というのも、関西で投資されている、shovet氏に感化されました。

>>不動産投資はどうすれば始められる?実践中の勉強法とオススメ物件を紹介!

 

気付き、って大事かもね。

自分アップデートを続けていきます。

とみます
今日も最後までありがとうございました。

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