とみます(@20tomimasu)です。

初めてアパートを購入してから、3年6か月が過ぎました。

当時のブログを読み返してみると、いかに当時の計算が甘かったか…

これまでの売上、実支出(管理＋修繕＋税金＋返済)、キャッシュフローの推移を確認していきます。

地方築古1号アパート購入時に掛かったお金

1号アパートのスペック、融資条件は、当時のブログに。

＞＞初めてのアパート一棟を購入、諸費用とキャッシュフロー収支

初期時の手出しとして、

• 頭金300万円＋諸経費150万円＝計450万円

が掛かった。

3年が経った今、どれだけ回収できたのだろうか。

確認していこう。

これまでの年間売上、支出、キャッシュフロー(CF)

↑

• 黒線が、賃貸による売上
• 縦棒が、実際の支出。
• オレンジ色が、管理費で、管理手数料や入居時の広告費、電気代などが含まれる。
• 灰色が、修繕費で、内装や外装工事が含まれる。
• 黄色が、税金で、毎年の固定資産税と、初年度は取得税が含まれている。
• 青色が、銀行への返済である。(一応、負債の減価=元金も含めている。)

売上から、支出を引いたものが、キャッシュフロー(CF)であり、

図中、黒線と棒グラフの間が広ければ広いほど、CFが多いということである。

• 2020年は、空室が3部屋あった状態だったので、売上自体も小さい。CFも少なく36万円。→月3万円!
• 2021年は、満室になったものの、退去が発生し、さらに、身寄りのない病死があったため、1部屋の現状回復に90万円近く掛かってしまった。これが痛手。CFは58万円。→月5万円!!
• 2022年は、退去があったものの、入居が速く決まり、売上好調、さらに修繕が少ない年であった。CFは好調で127万円。→月10万円!!!

回収額＝36+58+127=221万円

ぬぬ、

ようやく、半分回収といったところか。

最短3年と見積もっていたのは、甘すぎの甘ちゃんだったね…

何が一番の誤算だったかというと↓

築古の修繕費用の見立てが甘かった

当時、年間30万円くらいと想定していたが、全くの見当外れだった。w

これは、都内の築浅区分マンション投資からの成り上がりだったので、修繕費用に対しての認識が薄かったね。

もし、区分マンションを持っている方が、築古アパートに参入する場合は、注意してくれ。

実際、55万円、125万円、39万円と修繕費が掛かった。

まあ、身寄りのない病死を引いたのもあるが、単身者向けの築古アパートには、これからも頻繁にあるものだろう。

肝に銘じておく。

また、外壁塗装などの大規模修繕が、あと5年後位から必要になってくるので、

手出し資金をようやく回収した…‼というタイミングで、また大金が出ていくという。ｗ

(まあ修繕費は、銀行の融資を使うと思うけど。)

って感じに、あまりCFが増えなーい。

3年経って満室稼働させて、ようやく、CFが月10万円ってところね。

ところで、今年は、退去や突発的な修繕が発生していないぞ。

• 理想CF＝年180万円くらい?

夢見ていこうじゃないか。

言っている傍から、トラブルが起きたりして?

これだから、築古アパートは辞められない‼

おわりに

以上「地方築古アパートで月10万円のCFを得るのに3年掛かった話」でした。

あ、あと所得税…

2022年は利益がかなり出たため、今年の納税がキツかったんだ…

(減価償却はあと2年で切れる…)

くー、全然、キャッシュフロー増えないぜ。

それでは、また。