初めてのアパート一棟を購入、諸費用とキャッシュフロー収支

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

ようやく、収支がほぼ確定しました。

年末のドタバタ決済です…苦笑。

 

地方アパート一棟の収支/キャッシュフローを詳細にまとめました。

この物件は、金を生む資産なのかどうか…

とみます
この内容は「地方アパート一棟の収支と詳細」についてです。

 

購入アパート物件の詳細

 

  • 価格 1,500万円
  • 築32年
  • 軽量鉄骨造
  • 1K×8部屋 (空室3部屋)
  • 土地 230m2
  • 建物 215m2
  • 相続税 路線価 1,100万円
  • 現状収益 年198万円
  • 満室収益 年306万円

 

以下、私なりのポイント↓

  • 土地値が高い。
  • 5年前に、外壁の塗装/屋根の放水の修繕済み。
  • 収益性がある。現状 月16.5万円。
  • 賃貸需要あり。空室に対し、1部屋3万円が狙えそう。(満室になれば、月25.5万円。)
  • 家から近い。(徒歩圏内。)→手入れしやすい。

 

デメリットとリスク/それらに対する施策↓

  • 浄化槽→年間5万円くらいの経費がかかる。
  • 4部屋がバランス釜→給湯器に交換するように、プロパンガス屋に交渉中。
  • 空室の内装の修繕が必要。かなり汚い。ゴキブリが死んでいる。
  • →外注した場合、3部屋で111万円(見積あり)の原状回復費用。
  • →これまでの実践DIYを生かす。(コスト削減。)

 

お、融資条件が良ければ、目標を達成するかも↓

  • 実質キャッシュフロー 10万円以上
  • 収益に対する、ローン返済比率 50%以下
  • 頭金 物件価格の1割 250万円

>>年内のアパート一棟モノの投資戦略

 

銀行の融資条件

 

じゃん↓

  • 借入金額 1200万円
  • 頭金 300万円 (物件価格の20%は必須とのこと。)
  • 融資期間 25年。
  • 変動金利 3.9%。
  • 毎月の返済額 62,680円

 

くっ。

頭金は、目標に対し、+50万円オーバー。

 

表面キャッシュフローは、現行収益で 102,320円。ぎり合格(*´▽`*)。

満室になれば、+9万円。やる気出るー!!!!!!

 

売上に対する、ローン返済比率は、

  • 現行で、38.0%
  • 満室で、24.6%。

 

所感↓

  • 頭金は、ちとオーバーしたけど、許容範囲。
  • 満室になれば、経済的自立に大きく近づく。→全力で買い。
  • 一通りの流れを経験して、不動産投資というよりは、不動産賃貸業に近い?

 

その他、諸費用は↓

 

諸費用と購買努力

諸費用 初回見積時 購買努力
①仲介手数料 56.1万円
②登記/司法関連 38.6万円 →37.3万円
③火災保険 56.2万円 →34.8万円
④ローン手数料 19.8万円
 合計 170.7万円 148.0万円

 

コメント↓

 

できる範囲の交渉と見直しで、

  • 22.7万円のコスト削減に成功。
  • →火災保険の見直しが効いている。

 

初回に支払う諸費用は、合計で、

  • 148万円。

 

これに加え、

  • 不動産取得税 22.1万円

が、別途、必要になってくる。

 

物件価格1,500万円に対し、

  • 初期費用の割合は、11.3%

に。

 

結論、

築古のアパート一棟、1,500万円の物件を購入するには、

  • 最低でも、初期費用 470万円 (頭金 300万円+諸費用 170万円)

が、必要ってことね。

 

何年で回収できるんだろ?

 

運営時の収支計算

 

月間収支↓

現状 満室
家賃売上 +165,000 +255,000
管理手数料 5.5% -9,075 -14,025
修繕費* -25,000 -25,000
電気* -1,800 -1,800
浄化槽* -4,166 -4,166
固定資産税* -6,308 -6,308
町会費など、その他 -1,500 -2,400
借入金返済 -62,680 -62,680
実質キャッシュフロー +54,471 +138,621円

*2019年実績ベース。

 

実質キャッシュフローにすると、

  • 現状で、+5.4万円
  • 満室になれば、+13.8万円

の見通し。

 

修繕費は、年間30万円程度と見ているが、築古だから、もう少しかかるかも?

その辺は、これから精査していければ。

(空室の部屋においては、しばらく、修繕費がかからないように仕上げる予定。)

 

初期費用の470万円に対し、

  • 現状入居率で、初期費用回収が7.2年くらい。
  • 満室になれば、初期費用回収が2.8年くらい。

 

結論、

  • 全力で空室を埋める。

 

おわりに

 

以上「初めてのアパート一棟を購入、諸費用とキャッシュフロー収支」でした。

 

退去が2部屋出るとキツイ。

それまでに、空室を埋めていければ。

 

と、その前に、年末年始は、原状回復のために、内装DIYの実践編です。w

マイホーム戸建で得たノウハウを、ガンガンに。

 

今年の夏に発した言葉が、ホントに現実するとは(*´▽`*)読者と物件との出会いに感謝。

文字にできるは、現実化できる。

 

最後に、参考にした本です↓(この通り実践しただけ。)

>>まずは、アパート一棟を買いなさい!

とみます
今日も最後までありがとうございました。

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