地方築古アパートで月10万円のCFを得るのに3年掛かった話

 

とみます(@20tomimasu)です。

 

初めてアパートを購入してから、3年6か月が過ぎました。

当時のブログを読み返してみると、いかに当時の計算が甘かったか…

 

これまでの売上、実支出(管理+修繕+税金+返済)、キャッシュフローの推移を確認していきます。

 

地方築古1号アパート購入時に掛かったお金

 

1号アパートのスペック、融資条件は、当時のブログに。

>>初めてのアパート一棟を購入、諸費用とキャッシュフロー収支

 

初期時の手出しとして、

  • 頭金300万円+諸経費150万円=計450万円

が掛かった。

 

3年が経った今、どれだけ回収できたのだろうか。

確認していこう。

 

これまでの年間売上、支出、キャッシュフロー(CF)

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  • 黒線が、賃貸による売上
  • 縦棒が、実際の支出。
  • オレンジ色が、管理費で、管理手数料や入居時の広告費、電気代などが含まれる。
  • 灰色が、修繕費で、内装や外装工事が含まれる。
  • 黄色が、税金で、毎年の固定資産税と、初年度は取得税が含まれている。
  • 青色が、銀行への返済である。(一応、負債の減価=元金も含めている。)

 

売上から、支出を引いたものが、キャッシュフロー(CF)であり、

図中、黒線と棒グラフの間が広ければ広いほど、CFが多いということである。

 

  • 2020年は、空室が3部屋あった状態だったので、売上自体も小さい。CFも少なく36万円。→月3万円!
  • 2021年は、満室になったものの、退去が発生し、さらに、身寄りのない病死があったため、1部屋の現状回復に90万円近く掛かってしまった。これが痛手。CFは58万円。→月5万円!!
  • 2022年は、退去があったものの、入居が速く決まり、売上好調、さらに修繕が少ない年であった。CFは好調で127万円。→月10万円!!!

 

回収額=36+58+127=221万円

 

ぬぬ、

ようやく、半分回収といったところか。

 

最短3年と見積もっていたのは、甘すぎの甘ちゃんだったね…

何が一番の誤算だったかというと↓

 

築古の修繕費用の見立てが甘かった

 

当時、年間30万円くらいと想定していたが、全くの見当外れだった。w

これは、都内の築浅区分マンション投資からの成り上がりだったので、修繕費用に対しての認識が薄かったね。

 

もし、区分マンションを持っている方が、築古アパートに参入する場合は、注意してくれ。

実際、55万円、125万円、39万円と修繕費が掛かった。

 

まあ、身寄りのない病死を引いたのもあるが、単身者向けの築古アパートには、これからも頻繁にあるものだろう。

肝に銘じておく。

 

また、外壁塗装などの大規模修繕が、あと5年後位から必要になってくるので、

手出し資金をようやく回収した…‼というタイミングで、また大金が出ていくという。w

(まあ修繕費は、銀行の融資を使うと思うけど。)

 

って感じに、あまりCFが増えなーい。

3年経って満室稼働させて、ようやく、CFが月10万円ってところね。

 

ところで、今年は、退去や突発的な修繕が発生していないぞ。

  • 理想CF=年180万円くらい?

夢見ていこうじゃないか。

 

言っている傍から、トラブルが起きたりして?

これだから、築古アパートは辞められない‼

 

おわりに

 

以上「地方築古アパートで月10万円のCFを得るのに3年掛かった話」でした。

 

あ、あと所得税…

2022年は利益がかなり出たため、今年の納税がキツかったんだ…

(減価償却はあと2年で切れる…)

 

くー、全然、キャッシュフロー増えないぜ。

それでは、また。

 

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地方築古アパートで月10万円のCFを得るのに3年掛かった話” に対して 2 件のコメントがあります

  1. こま より:

    いつも相談に乗ってもらってありがとうございます!
    今回の記事、まさに知りたい内容でした!
    大規模修繕を迎えても、累計CFがプラスを維持できそうですごいです!

    1. とみます より:

      こまさん、ありがとうございます‼
      意外に数字を追ってみると、少なかったですw
      再生物件に近いので、時間と手間が掛かりましたね…
      あとはドル箱として稼働してくれることに期待です‼

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